Geografía de la vivienda en España: una fractura que desafía la cohesión territorial

España se aproxima a los cincuenta millones de habitantes tras años de estancamiento demográfico, impulsada especialmente por la inmigración, que representa ya el 14% de la población. Este crecimiento coincide con una demanda de vivienda que ha alcanzado niveles desconocidos en dos décadas. Sin embargo, la oferta disponible no acompaña. En los últimos doce meses se crearon aproximadamente 190.000 nuevos hogares, pero apenas se construyeron 100.000 viviendas. El Banco de España calcula que el déficit acumulado desde 2021 oscila entre 600.000 y 700.000 unidades, una brecha que explica de forma determinante la aceleración de los precios observada en los últimos tres años.

Este desajuste tiene implicaciones que trascienden al mercado inmobiliario. La vivienda se ha convertido en un factor estructural de desigualdad, con capacidad para agravar tensiones territoriales y fracturas sociales. El presente análisis examina los factores estructurales que explican el problema desde una perspectiva territorial, atendiendo a las dinámicas geopolíticas internas y los escenarios posibles que podrían derivarse de esta crisis habitacional.

Un territorio de dinámicas asimétricas: entre la saturación y el abandono

La distribución territorial de la población española presenta un marcado desequilibrio entre áreas de concentración y áreas en declive demográfico. Las zonas de mayor crecimiento (el litoral mediterráneo, los archipiélagos y la Comunidad de Madrid) concentran cada vez más habitantes, mientras gran parte del interior rural, la famosa España vaciada, registra densidades mínimas. Este fenómeno de litoralización no es nuevo, pero en las dos últimas décadas se ha acelerado. En torno al 40% de la población reside ya en municipios costeros, con polos como Barcelona, Málaga o Alicante al alza, frente a provincias interiores donde la pérdida demográfica continúa.

"Tras la explosión de la burbuja de 1997-2007 y el parón derivado de la crisis financiera, España afronta hoy una etapa de demanda creciente de vivienda con una oferta insuficiente"

A esta dualidad territorial se suma el ciclo inmobiliario. Tras la explosión de la burbuja de 1997-2007 y el parón derivado de la crisis financiera, España afronta hoy una etapa de demanda creciente con una oferta insuficiente. En los últimos doce meses se visaron unas 132.000 viviendas nuevas, cifra aún un 60% inferior a las 300.000-400.000 unidades anuales del ciclo expansivo. Según CaixaBank Research, el desfase acumulado entre oferta creada y necesidades de nuevos hogares explica hasta el 39% de la subida de precios residenciales recientes.

El desajuste presenta además una clara dimensión territorial. Las provincias con mayor dinamismo demográfico, actividad turística y empleo (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga o Baleares) concentran la mayor escasez de vivienda disponible. Donde más se construye es, paradójicamente, donde más escasea la vivienda. En contraste, la España interior presenta menor tensión inmobiliaria: en Soria, Teruel o Cuenca sobran viviendas, pero faltan habitantes.

Pase sobre el mapa para hacer zoom. Muestra las asimetrías demográficas entre las distintas provincias españolas así como el número de viviendas construidas. | Mapa: Cassini Spain

El índice de precios de vivienda del INE registró un incremento interanual del 12,7% en el segundo trimestre de 2025, consolidando una senda alcista de una intensidad comparable a la del ciclo 1997-2007. El precio medio de compraventa se sitúa en torno a 2.673 euros por metro cuadrado, un aumento del 14,9% interanual. Estos datos colocan a España como la tercera economía de la eurozona con mayor crecimiento de precios inmobiliarios, solo por detrás de Portugal (17,2%) y Croacia (13,2%), y muy por encima de la media comunitaria del 5,4%. Francia apenas experimenta incrementos del 1,2%, y Alemania permanece prácticamente estancada con un 0,8%.

A la limitada construcción se suman trabas estructurales en la disponibilidad de suelo. Gran parte del planeamiento urbanístico está obsoleto. Solo un 30% de los municipios tiene planes generales posteriores a 2008, y una cuarta parte sigue rigiéndose por normativas de hace más de treinta años. Simultáneamente, las nuevas restricciones medioambientales, necesarias ante el riesgo creciente de inundaciones, DANA y otros eventos extremos en territorios donde miles de viviendas fueron construidas en llanuras aluviales y ramblas, reducen aún más el suelo edificable en zonas ya tensionadas. La presión climática no es un factor secundario: condiciona ya la planificación urbanística y lo hará de forma creciente en las próximas décadas.

"En 2024 se terminaron 14.371 viviendas protegidas, un repunte del 62% que, no obstante, queda lejos de las 70.000 anuales que los expertos consideran necesarias"

Por otro lado, el déficit de vivienda pública agrava esta situación. España dispone de un parque social que apenas representa el 3,4% del total, muy por debajo de la media europea del 9%. En Países Bajos supera el 30%; en Austria o Dinamarca, el 20%; en Francia o Reino Unido ronda el 16%. La producción de vivienda protegida pasó de máximos de 60.000-85.000 unidades anuales en los años noventa a menos de 10.000 durante la última década. En 2024 se terminaron 14.371 viviendas protegidas, un repunte del 62% que, no obstante, queda lejos de las 70.000 anuales que los expertos consideran necesarias. El Banco de España calcula que alcanzar la media europea exigiría construir 100.000 viviendas públicas anuales durante los próximos quince años.

El acceso a la vivienda: una brecha que se ensancha

El desequilibrio inmobiliario se traduce en un problema de acceso efectivo a la vivienda. El precio medio supera ya los 2.600 euros por metro cuadrado, marcando máximos históricos. Pero los salarios de la mayoría no han acompañado esta escalada. Tras años de moderación salarial, los ingresos medios de los hogares apenas crecen al ritmo de la inflación general, y mucho menos al del mercado residencial. El resultado es una caída abrupta de la capacidad adquisitiva. La compra de vivienda se ha convertido en un objetivo difícilmente alcanzable para jóvenes y clases medias sin ahorros previos significativos o apoyo familiar.

El alquiler no ofrece una alternativa viable. En el segundo trimestre de 2025, la renta media alcanzó 1.155 euros mensuales, máximo histórico, con un incremento anual del 13,7%. Las familias españolas destinan de media el 38% de sus ingresos brutos al alquiler, muy por encima del 30% recomendado por organismos internacionales y más del doble de la media de la Unión Europea (16,7%). Este esfuerzo se intensifica en las grandes urbes y destinos turísticos. Por ejemplo, en Málaga alcanza el 55%; en Baleares, el 52%; en Barcelona, entre el 42% y el 44%; en Madrid, entre el 37% y el 39%. En once capitales de provincia los alquileres representan más de la mitad del sueldo medio bruto, un nivel que empeora si se considera el salario neto y las menores retribuciones de los jóvenes.

Pase sobre el mapa para hacer zoom. Muestra el incremento del coste del metro cuadrado con relación al porcentaje del salario medio bruto dedicado al alquiler. | Mapa: Cassini Spain

La situación genera un círculo vicioso. Las familias que destinan porcentajes tan elevados de su renta a la vivienda apenas pueden ahorrar para comprar en el futuro, perpetuando su dependencia del alquiler. La edad media de emancipación en España alcanza los treinta años, la más tardía de Europa Occidental, mientras que solo el 16% de los jóvenes logra independizarse, frente al 32% de la media europea. Los jóvenes entre 20 y 24 años perciben un 45% menos que la media salarial nacional, lo que ha motivado que más de 650.000 hayan emigrado en busca de mejores oportunidades.

Paradójicamente, el acceso a la vivienda en propiedad se está convirtiendo en un privilegio ligado a la herencia o la ayuda familiar. El Banco de España subraya el papel creciente de las herencias como vía de acceso a la propiedad. España se encamina hacia una de las mayores transferencias intergeneracionales de patrimonio de su historia reciente. En las próximas dos décadas, los baby boomers legarán cientos de miles de viviendas a sus descendientes. Esto aliviará la situación de quienes reciban ese activo, pero aumentará la brecha respecto a quienes no hereden (entre ellos, la mayoría de los inmigrantes de primera generación), consolidando la propiedad residencial como mecanismo de reproducción de desigualdades.

Un modelo de desarrollo bajo tensión

El problema de la vivienda está ligado al modelo de desarrollo territorial de las últimas décadas y a dinámicas transnacionales que ejercen presión adicional sobre determinados territorios. España rozó los 94 millones de turistas extranjeros en 2024, consolidándose como tercer destino mundial. Esta presión turística, concentrada en Catalunya, Baleares y Andalucía, ejerce una fuerte tensión sobre el parque de viviendas. Los aeropuertos españoles gestionaron en 2024 más de 309 millones de pasajeros, cifra récord, con los mayores crecimientos en el arco mediterráneo: Málaga (+11,5%), Alicante (+16,8%) y Palma, que superó los 33 millones. Esta conectividad facilita tanto el turismo de masas como la llegada de compradores e inversores extranjeros.

"Muchos propietarios han volcado sus inmuebles hacia el alquiler vacacional, más rentable que el arrendamiento tradicional"

Muchos propietarios han volcado sus inmuebles hacia el alquiler vacacional, más rentable que el arrendamiento tradicional. El Banco de España estima unas 350.000 viviendas dedicadas a este uso. A ello se suma la inversión extranjera en el mercado residencial: en el primer semestre de 2025, los compradores no residentes realizaron 71.155 operaciones, el 19,3% del total nacional, pagando una media de 3.126 euros por metro cuadrado frente a los 1.809 de los compradores españoles. La demanda se concentra especialmente en provincias como Alicante (43,8%), Santa Cruz de Tenerife (33,1%) y Málaga (32,4%).

Pase sobre el mapa para hacer zoom. Esta cartografía muestra el grado de turistificación de las provincias y la legislación en materia de vivienda que realiza cada comunidad autónoma. | Mapa: Cassini Spain

La conflictividad social en torno a la vivienda no es un fenómeno reciente. La crisis financiera de 2008 y la oleada de desahucios que le siguió (más de 400.000 ejecuciones hipotecarias entre 2008 y 2015) situaron el problema en la agenda pública y dieron origen a movimientos como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Una década después, la naturaleza del conflicto ha evolucionado. De la emergencia hipotecaria se ha transitado hacia una crisis de acceso al alquiler, lo que explica la aparición de nuevos actores como los sindicatos de inquilinos. Entre 2023 y 2025, diversas movilizaciones han canalizado este malestar: protestas contra la presión turística en Barcelona, concentraciones por la falta de vivienda pública en Madrid, manifestaciones en Palma o Ibiza donde trabajadores locales denunciaban la imposibilidad de residir en su propio territorio.

La cuestión ha adquirido centralidad en el debate político, evidenciando diagnósticos divergentes. La Ley de Vivienda estatal de 2023 cristalizó estas diferencias. Desde posiciones favorables a la intervención pública (representadas por PSOE, Sumar y formaciones de izquierda), el problema se interpreta como un fallo de mercado que exige regulación: control de precios en zonas tensionadas, limitación del alquiler turístico, ampliación del parque público y refuerzo de la protección del inquilino. Desde posiciones orientadas a la liberalización (sostenidas por PP, Vox y sectores liberales), el problema se atribuye a restricciones de oferta. La solución pasaría por liberar suelo, agilizar licencias, ofrecer incentivos fiscales a propietarios y confiar en que el incremento de la construcción reequilibre el mercado.

El resultado es una aplicación territorialmente fragmentada. Catalunya fue la primera comunidad en declarar zonas tensionadas, con 271 municipios que concentran más del 90% de su población. País Vasco ha seguido el mismo camino en Bilbao, San Sebastián o Vitoria; Navarra ha declarado veintiuna localidades, incluida Pamplona. Galicia, pese a estar gobernada por el PP, ha declarado A Coruña zona tensionada (aunque con criterios menos restrictivos), mientras Asturias tramita dieciséis áreas en concejos como Gijón, Avilés o Llanes. En sentido opuesto, comunidades gobernadas por el PP como Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Castilla y León o Murcia rechazan aplicar este mecanismo, argumentando que la intervención de precios contrae la oferta y agrava la escasez. Esta disparidad normativa genera incertidumbre jurídica y dificulta una respuesta coordinada a escala estatal.

Un escenario posible: la profundización de la brecha

Sin un giro significativo en las políticas territoriales y de vivienda, el escenario más probable es la profundización de esta fractura. España presenta una segmentación residencial cada vez más marcada. Por un lado, enclaves internacionalizados donde confluyen turistas, inversores extranjeros y clases acomodadas, con precios que expulsan a quienes trabajan en ellos (los salarios locales, vinculados en buena medida al turismo y los servicios, no alcanzan para residir donde se genera el empleo); por otro, provincias que pierden población precisamente por la falta de oportunidades. La paradoja es nítida. Donde hay trabajo no hay vivienda accesible; donde hay vivienda no hay trabajo.

"El 14,2% de la población acumula atrasos en el pago de la hipoteca, el alquiler o las facturas básicas situando a España como el cuarto país de la Unión Europea en la estadística"

El Banco de España descarta que el país esté en riesgo de burbuja inmobiliaria al estilo de 2007-2008. Su indicador sintético de vulnerabilidades se sitúa en 0,4, muy por debajo del 0,8 registrado entonces. Esta evaluación de estabilidad financiera, sin embargo, oculta una crisis aguda de accesibilidad. El 14,2% de la población acumula atrasos en el pago de la hipoteca, el alquiler o las facturas básicas, situando a España como el cuarto país de la Unión Europea con mayor proporción de hogares en esta situación. Si la formación de hogares mantiene el ritmo actual y la construcción no se acelera, el déficit seguirá ampliándose. Las consecuencias trascienden lo residencial. La dificultad de acceso limita la movilidad laboral, reduce la productividad agregada y condiciona decisiones vitales como la emancipación o la natalidad. Para una generación creciente, la propiedad dependerá menos del esfuerzo propio que del patrimonio familiar heredado, consolidando la vivienda como mecanismo de transmisión de desigualdad. A ello se suma la presión climática sobre un modelo urbanístico costero que deberá adaptarse a restricciones crecientes.

Lo que subyace es una crisis de oferta estructural, no una coyuntura pasajera. Más allá del debate sobre los instrumentos concretos, existe un consenso técnico amplio sobre la necesidad de actuar simultáneamente en varios frentes. Entre ellos incrementar la producción de vivienda mediante políticas de suelo más ágiles y procedimientos administrativos más eficientes, ampliar el parque residencial en alquiler asequible, revisar la fiscalidad y regulación de usos alternativos como la vivienda turística, y actualizar un planeamiento urbanístico en buena parte obsoleto. La dificultad reside menos en identificar las medidas que en articularlas de forma coordinada entre administraciones, algo que la fragmentación competencial y la polarización política no facilita.

Con todo, cualquier respuesta eficaz debe partir de una lectura territorial del problema. El mercado de la vivienda no es homogéneo. La presión turística en Baleares responde a lógicas distintas que la tensión metropolitana en Madrid, y el vaciamiento demográfico de Soria no admite las mismas respuestas que la gentrificación de Barcelona. Cada territorio configura un escenario con actores, dinámicas y conflictos propios. Sin ese diagnóstico geográfico, las políticas corren el riesgo de aplicar soluciones uniformes a realidades que solo se entienden en su contexto local.

La geografía de la vivienda se perfila así como un reto estratégico de primer orden. Cuando el acceso a un hogar queda condicionado por el lugar de residencia o el patrimonio heredado, las bases de la cohesión social se resienten. De cómo se afronte este desafío dependerá en buena medida el equilibrio territorial de España en las próximas décadas.

En colaboración con la Fundación "la Caixa"

En colaboración con la Fundación "la Caixa"