¿Somos europeos con relación al mercado de la vivienda?

Empecemos rompiendo un mito. Sí, el precio de la vivienda ha crecido de manera ostensible desde 2015 en España. Los precios reales —descontando la inflación— se han duplicado desde entonces. Es una evolución parecida a la que se observa en el resto de países europeos, con la diferencia de que las mayores tasas de crecimiento de los precios en Europa se dieron en 2021-2022, mientras que en España se están dando desde 2024. 

Para España, si alargamos temporalmente la serie, el precio real continúa netamente por debajo de los niveles de su máximo (en 2007), con la única excepción de la vivienda nueva, que justo este 2024 ha alcanzado los niveles de 2007. Por lo tanto, desde ese año previo a la crisis han crecido más los precios del resto de bienes que el de la vivienda. En consecuencia, si hay un problema de accesibilidad a la vivienda en propiedad, habría que culpar más a la evolución de los salarios que de los precios de la vivienda.

"Si hay un problema de accesibilidad a la vivienda en propiedad, habría que culpar más a la evolución de los salarios que de los precios de la vivienda"

Pasemos a los alquileres. Aquí la situación es sutilmente distinta. A pesar de que en Catalunya, los datos de INCASOL (la serie de alquileres para España empieza en 2015) nos muestran valores reales que están por debajo de los de 2007, aquí desde 2018 superamos los valores nominales (en los precios se superaron en 2024). Y lo que es más importante: si limitamos la imagen a Barcelona y su área metropolitana, donde se concentran la mitad de los contratos de alquiler de Catalunya, el nivel real de los alquileres ya está diez puntos porcentuales por encima de su máximo de 2007. Es algo común también en Europa, el aumento de los precios de los alquileres se concentra en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas.

¿Escasez o ausencia de competencia? 

Son las dos explicaciones que da la ciencia económica para una subida de precios como la acontecida tanto en el mercado de la propiedad como, sobre todo, en el del alquiler desde 2015. El Banco de España, en su informe anual de 2023, nos dice que tanto el peso de las sociedades mercantiles como el de los propietarios con más de diez viviendas se sitúa cerca del 8%. Aunque la tendencia en los últimos años es hacia una ligera mayor concentración. En Barcelona ciudad, donde estos porcentajes alcanzan su máximo estatal, se sitúan en el entorno del 12%, pero no parecen porcentajes alarmantes en términos de competencia. Los problemas proceden de la escasez. 

El mismo informe del Banco de España cuantificó un déficit acumulado de 600.000 viviendas en 2023. Es el resultado de varios años donde hacemos, aproximadamente, el 60% de las viviendas que se necesitan con relación a la creación de hogares. En 2024 se han creado el doble de hogares que de viviendas (100.000), aumentando el déficit a pesar de que las proyecciones de creación de hogares era aún mayor. Este punto marca la divergencia de España con el resto de la Unión Europea. 

"El mensaje es claro: «Un nuevo hogar, una nueva vivienda... construida», pero nos ancla el prejuicio de pensar que construir no es progresista. Ahora mismo lo es y mucho"

Compartimos con Italia, Irlanda, Dinamarca o Reino Unido el construir menos que la demanda de nuevos hogares, cosa que no ocurre ni en Francia, ni en Suecia, ni en Finlandia, donde esta ratio es superior a 1 (como se refleja en el siguiente gráfico). Un inciso: hay una correlación entre el crecimiento de los precios desde 2018 y esos dos ritmos de creación de nuevas viviendas. Siguiendo con el grupo donde se construye al ritmo de los hogares, los precios han crecido a tasas netamente inferiores —Finlandia (-1%), Suecia (14%), Francia (21%)—, en el grupo donde se construye a un ritmo muy inferior a los hogares —Irlanda (54%), España (44%), Dinamarca (30%), Italia (13%)—. El mensaje es claro, un nuevo hogar, una nueva vivienda… construida. No es tan difícil: el INE nos proyecta los hogares hasta 2039, pero nos ancla el prejuicio de pensar que construir no es progresista. Ahora mismo lo es y mucho. 

No ayuda ni la fragmentación política ni la territorial, pues la fragmentación se usa para paralizar. No obstante, tenemos que poner empeño y matizar: construir es construir para la venta, para el alquiler privado, pero sobre todo para el alquiler accesible y el alquiler social. Porque otro punto que nos distancia con la UE es que en España solo un 2,5% de las viviendas en alquiler (1,1% de las viviendas totales) son de alquiler social. La media en la UE se sitúa en el entorno del 10% y estamos muy lejos de Países Bajos, Suecia, Dinamarca, Austria, Polonia, Francia o Finlandia (más cerca de Alemania, Italia o los países del Este). ¡Ah! Y por cierto, las viviendas vacías no están donde las necesitamos (las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas) y sus valores censales (calculados por el INE en 2020, año muy especial) están muy sobreestimados. Esto lo comprobó la propia Barcelona de Ada Colau, que encargó un informe para comprobar los consumos de las viviendas vacías y redujo la estimación del 9% al 1,2%. 



En cuanto a la accesibilidad, no parece que Europa tenga un problema en el mercado de la propiedad. En este mercado, solo un 15% dedica más de un 25% de su renta disponible al pago hipotecario. Para España este porcentaje es incluso inferior (14%) muy lejos del 65% de Grecia, el 45% de Noruega, el 40% de Serbia y Bulgaria y el 35% de Alemania y Hungría. Donde, se concentra el problema de accesibilidad es en el mercado de alquiler. Aquí el 50% dedica más de un 25% de su renta disponible al pago del alquiler. En España estamos por encima (60%) y hay algunos países todavía con peores registros, como el caso de Países Bajos, donde la cifra se dispara al 80%. 

Aquí debemos concentrar los esfuerzos, en el mercado de alquiler, algunos tanto en el social como en el privado (España), otros, solo en el privado (Países Bajos). La escasez nos hace que incluso debamos manejar con cuidado los indicadores estadísticos. En España están mejorando los datos de accesibilidad en los nuevos contratos del mercado del alquiler. Es un espejismo. ¿Por fin se nota la regulación de alquileres? No, todavía no está generalizada y donde lo está, los regulados no cambian de piso porque saben que no encontrarán otro. ¿La subida del salario mínimo? No, alguien que cobra el salario mínimo no puede alquilar. La cola cada vez es más larga, el casting para conseguir un nuevo piso de alquiler en oferta más duro. El panorama es tal que ya ni se anuncian en plataformas: los anuncios duran horas, y los pocos que acceden —los primeros de la cola—, claro, están en una mejor situación económica.

Luchar contra la escasez

Necesitamos romper con la escasez. Ello implica minimizar cualquier regulación que la alimenta. Konstantin Kholodilin, del DIW de Berlín, resume la literatura científica acerca de la regulación de los alquileres y muestra que el 70% de las evaluaciones han obtenido una clara reducción de la oferta. Durante la vigencia de la regulación de alquileres en Catalunya, la oferta de contratos nuevos se ha reducido más de un 20%. Algo parecido ocurre sobre el reciente debate de prohibir la compra especulativa. En Países Bajos se prohibió la compra para alquilar, en 2024 Marc Francke y otros obtuvieron que los alquileres crecieron un 4% más debido a la reducción de la oferta.

"Durante la vigencia de la regulación de alquileres en Catalunya, la oferta de contratos nuevos se ha reducido más de un 20%"

La literatura acerca del impacto de prohibir o limitar los alquileres turísticos en zonas tensionadas indica que sí que existe un pequeño efecto en el aumento de la oferta de pisos en alquiler de largo plazo. Pero el alcance es muy pequeño, porque hay alternativas. No todos los pisos turísticos irán mágicamente al mercado de alquiler tradicional. Hagamos caso a la ciencia y a los datos. Y si nos tenemos que rendir al cortoplacismo, que no sea gratis, hagamos como el Gobierno vasco, que a cambio de conceder al municipio la calificación de área tensionada le exige poner suelo para construir. 

Con todo, lo mejor es acompañar el aumento de la oferta, alineándolo con incentivos apropiados a nuestros objetivos. Los incentivos son más reversibles que las regulaciones y tenemos muchas posibilidades fiscales para incentivar las compras para primera vivienda o para ponerla en alquiler (distinguiendo incluso entre privado y social). Podemos hacer lo mismo (de hecho ya lo hace, quizás algo tímidamente, la Ley de Vivienda) para incentivar que se rehabiliten las pocas viviendas vacías que hay en las grandes ciudades y se dediquen al alquiler social. Pero necesitamos tiempo, acuerdos y solidez en la política de vivienda.