Martes, 28 de julio de 2026
POLÍTICA DE VIVIENDA
Por qué las bonificaciones fiscales no bastan para solucionar el drama de la vivienda
Tras el anuncio del Gobierno de una nueva batería de medidas, José María Raya, catedrático del Tecnocampus-Universitat Pompeu Fabra, lamenta que el foco siga puesto en "regulaciones e imposiciones a los propietarios". Aunque valora positivamente incentivos como la bonificación del IRPF o el seguro de impagos, el economista insiste en que la solución real no pasa por más burocracia, sino por la oferta: "Un nuevo hogar, una nueva vivienda construida". Raya advierte que, sin un impulso decidido a la construcción, las medidas actuales corren el riesgo de ser, una vez más, solo parches coyunturales.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez asiste junto a la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez a la demolición de los primeros edificios de los antiguos cuarteles de Campamento.Alberto Ortega / Europa Press / ContactoPhoto
Nuevo año y nueva batería de medidas anunciadas (por el Gobierno y la oposición) para solucionar el primer problema —según el CIS— de los españoles: la vivienda. Como el año que fue, la batalla ha vuelto. Lo que no ha cambiado, al menos para mejor, es la situación de la accesibilidad a la vivienda. Como primera reflexión, me uno a la corriente que opina que se necesitaría más consenso, más acuerdos entre las principales fuerzas y más políticas sólidas y sostenidas en el tiempo. Mientras la vivienda sea un arma electoral, con medidas casi mensuales y casi siempre sin presupuesto (se dedica menos del 1% del presupuesto público a la política de vivienda), la accesibilidad a la vivienda no mejorará.
El resultado es que el propietario ha esquivado el mercado del alquiler de largo plazo. Poca rentabilidad, decreciente y con riesgos. Además, se ha dado cuenta de que hay otros segmentos, que antes eran muy pequeños, que han crecido, son más rentables, más líquidos, e incluso menos arriesgados. El alquiler turístico, de temporada o de habitaciones, no solo es más rentable, sino que es más seguro, porque la probabilidad de impago es menor. La consecuencia es que el mercado de alquiler cada vez es más escaso. Se producen menos viviendas de las necesarias, cada año aumenta el déficit habitacional (que el Banco de España ya eleva a 700.000 viviendas) y las que existen huyen de ese mercado. Eso hace que donde no se aplica la regulación de los alquileres que propone la Ley de Vivienda, los alquileres siguen creciendo a tasas en el entorno de los dos dígitos y que donde se aplica, se observa una reducción de la oferta espectacular.
En Catalunya, el laboratorio de la política de vivienda español, en el primer año de aplicación de la Ley de Vivienda se han reducido los nuevos contratos de alquiler en más de un 15%. Y ya se venía de una reducción mientras estuvo vigente la regulación de alquileres catalana. Hoy se firman casi un 40% menos de contratos de los que se firmaban en 2019. En parte porque los contratos duran más (lo que esconde un miedo a no encontrar alternativa). En parte porque la oferta se ha ido. ¿Dónde? Tenemos varias pistas.
De nuevo, regulaciones e imposiciones a los propietarios, ignorando que los segmentos poblacionales para el alquiler de temporada están ahí, al igual que para el alquiler de habitaciones y, por regularlos, esos pisos no van a volver al mercado de alquiler tradicional. Simplemente va a haber una transferencia de renta del propietario al inquilino de ese tipo de alquileres, que, en muchos casos, no es precisamente vulnerable. Al no ser vulnerable, el propietario va a preferir mantenerse en ese segmento, pues el riesgo de impago es muy inferior.
No todo son malas noticias. Pedro Sánchez acaba de anunciar bonificaciones del 100% del IRPF para los caseros que no suban los precios a sus inquilinos en cualquier lugar de España. Ya hubo un "amago" de esto el año pasado, aunque en aquel momento pedía rebajar rentas. A pesar de que pasaron desapercibidas, pues todo el ruido mediático se centró en la regulación de los alquileres, la Ley de Vivienda ya incluía bonificaciones a los caseros si cumplían algunos criterios. Por norma general existía una bonificación general del 60% para el rendimiento neto (lo que queda tras restar los gastos deducibles) del alquiler destinado a vivienda habitual para aquellos contratos que hayan sido firmados antes de la aprobación de la Ley. Para los contratos firmados después, las deducciones oscilan a partir del 50% con condiciones. Así, se puede llegar hasta una bonificación máxima de hasta el 90% si la vivienda está dentro de una zona declarada tensionada y el casero ha efectuado una rebaja superior al 5% respecto al precio anterior o ha sacado la propiedad por primera vez al mercado. Es decir, el anuncio de Pedro Sánchez es una medida que, aunque ya existe en la Ley de Vivienda, se pretende ahora potenciar por dos vías: subir la bonificación al 100% y sin ser necesaria rebaja. Simplemente, si no se sube la renta podrá optarse a ella.
"Los propietarios que alquilan sus viviendas llevan años sufriendo el desprecio mediático y la acometida de la política pública"Los propietarios que alquilan sus viviendas llevan años sufriendo el desprecio mediático y la acometida de la política pública. La guerra lingüística la han perdido. No son propietarios que ponen viviendas en alquiler, son rentistas, especuladores a los que se les debe regular el alquiler. Sus rentas en zonas tensionadas se deben congelar, las actualizaciones de los contratos deben crecer menos que la inflación, no importa que pierdan poder adquisitivo, porque son ricos. Tampoco importa si no se les paga o se les ocupa, mejor que lo asuman ellos que cualquier otro colectivo. En este sentido, como la lotería, el riesgo de impago u ocupación es pequeño, es muy improbable que te toque, pero al igual que seguimos jugando, porque si te toca el primer premio el beneficio es muy grande, y si te toca un impago o una ocupación, el coste es muy grande. Y eso frena. Además, como titula una entrevista reciente de El Periódico al alcalde de Mataró, del PSC, "una puerta de acceso a un derecho no puede ser cometer un delito".
El resultado es que el propietario ha esquivado el mercado del alquiler de largo plazo. Poca rentabilidad, decreciente y con riesgos. Además, se ha dado cuenta de que hay otros segmentos, que antes eran muy pequeños, que han crecido, son más rentables, más líquidos, e incluso menos arriesgados. El alquiler turístico, de temporada o de habitaciones, no solo es más rentable, sino que es más seguro, porque la probabilidad de impago es menor. La consecuencia es que el mercado de alquiler cada vez es más escaso. Se producen menos viviendas de las necesarias, cada año aumenta el déficit habitacional (que el Banco de España ya eleva a 700.000 viviendas) y las que existen huyen de ese mercado. Eso hace que donde no se aplica la regulación de los alquileres que propone la Ley de Vivienda, los alquileres siguen creciendo a tasas en el entorno de los dos dígitos y que donde se aplica, se observa una reducción de la oferta espectacular.
En Catalunya, el laboratorio de la política de vivienda español, en el primer año de aplicación de la Ley de Vivienda se han reducido los nuevos contratos de alquiler en más de un 15%. Y ya se venía de una reducción mientras estuvo vigente la regulación de alquileres catalana. Hoy se firman casi un 40% menos de contratos de los que se firmaban en 2019. En parte porque los contratos duran más (lo que esconde un miedo a no encontrar alternativa). En parte porque la oferta se ha ido. ¿Dónde? Tenemos varias pistas.
"La oferta de pisos en alquiler de largo plazo desaparece más donde están los vulnerables, que son los grandes perdedores de todas las regulaciones del mercado del alquiler"La nueva estadística de alquileres de temporada de Incasòl muestra un 64% de crecimiento de este tipo de alquileres en Catalunya desde 2023. De alquiler de habitaciones no tenemos una cifra oficial, pero atendiendo a los anuncios de las plataformas, la ratio de ofertas de alquiler por habitaciones frente a las ofertas por viviendas completas (de temporada o de largo plazo) muestra valores por encima de uno en Madrid y Barcelona, es decir, hay más anuncios de habitaciones que de pisos completos. Esta ratio es especialmente elevada (superior a tres) en los distritos tradicionalmente de clase trabajadora y rentas comparativamente más bajas (como Sant Andreu o Nou Barris). O lo que es igual, la oferta de pisos en alquiler de largo plazo desaparece más donde están los vulnerables, que son los grandes perdedores de todas las regulaciones del mercado del alquiler, pues son los últimos de la cola de un mercado escaso. En Catalunya a los alquileres de temporada ya se les aplica también la Ley de Vivienda. Esta semana Pedro Sánchez prometió condiciones estrictas para que un contrato sea considerado de temporada. También anunció que la renta total del conjunto de habitaciones no podrá superar la renta del contrato de la vivienda completa y, en zonas declaradas tensionadas, se les aplicarán los mecanismos de control de rentas que contempla la Ley de Vivienda.
De nuevo, regulaciones e imposiciones a los propietarios, ignorando que los segmentos poblacionales para el alquiler de temporada están ahí, al igual que para el alquiler de habitaciones y, por regularlos, esos pisos no van a volver al mercado de alquiler tradicional. Simplemente va a haber una transferencia de renta del propietario al inquilino de ese tipo de alquileres, que, en muchos casos, no es precisamente vulnerable. Al no ser vulnerable, el propietario va a preferir mantenerse en ese segmento, pues el riesgo de impago es muy inferior.
No todo son malas noticias. Pedro Sánchez acaba de anunciar bonificaciones del 100% del IRPF para los caseros que no suban los precios a sus inquilinos en cualquier lugar de España. Ya hubo un "amago" de esto el año pasado, aunque en aquel momento pedía rebajar rentas. A pesar de que pasaron desapercibidas, pues todo el ruido mediático se centró en la regulación de los alquileres, la Ley de Vivienda ya incluía bonificaciones a los caseros si cumplían algunos criterios. Por norma general existía una bonificación general del 60% para el rendimiento neto (lo que queda tras restar los gastos deducibles) del alquiler destinado a vivienda habitual para aquellos contratos que hayan sido firmados antes de la aprobación de la Ley. Para los contratos firmados después, las deducciones oscilan a partir del 50% con condiciones. Así, se puede llegar hasta una bonificación máxima de hasta el 90% si la vivienda está dentro de una zona declarada tensionada y el casero ha efectuado una rebaja superior al 5% respecto al precio anterior o ha sacado la propiedad por primera vez al mercado. Es decir, el anuncio de Pedro Sánchez es una medida que, aunque ya existe en la Ley de Vivienda, se pretende ahora potenciar por dos vías: subir la bonificación al 100% y sin ser necesaria rebaja. Simplemente, si no se sube la renta podrá optarse a ella.
"Es una buena noticia que a aquellos propietarios que de momento no han decidido marcharse y asumen la congelación de rentas, se les bonifique en el IRPF"Por eso, en un contexto de tantas malas noticias para los propietarios, es una buena noticia que a aquellos que de momento no han decidido marcharse y asumen la congelación de rentas, se les bonifique en el IRPF. También lo fue el seguro de impago, aunque lamentablemente se aplique a muy pocos colectivos. Necesitamos que los propietarios no se marchen y que algunos vuelvan. Y para ello se necesita volver a ver el mercado de alquiler de largo plazo como rentable y como jurídicamente seguro. Por muy buenas intenciones que tengan, las medidas que protegen a la demanda a costa de la oferta, espantan a esta. Necesitamos proteger a la demanda a partir de una oferta que se sienta segura jurídicamente, que vea rentable el alquiler de largo plazo y necesitamos no fomentar la escasez. Además, es preciso acompañar estas medidas con una creación de viviendas que elimine el déficit estructural y acompañe la creación de hogares. Un nuevo hogar, una nueva vivienda construida. Y, con presupuesto, conseguir que muchas de estas nuevas viviendas sean de titularidad pública. Sin escasez no hay enemigos: ni inmigrantes, ni expats, ni turistas, pues no hay competencia. Sin escasez no trasladamos al propietario, la dejadez de la política pública. Sin escasez no hay colas y los hogares desfavorecidos no son los últimos. Los propietarios son simplemente caseros y la vivienda no es el centro de un ciclo electoral. Lo sé, you may say I’m a dreamer…
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Economía, Vivienda, España, Catalunya, Estadística, polarización, Madrid, Barcelona, Pobreza, desigualdad Ahora en portada
27 de julio de 2026
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