Bonificación fiscal: una ayuda real para el acceso a la vivienda

Comprar una vivienda no es solo pagar su precio. El desembolso inicial, especialmente en impuestos, notaría y registro, es un obstáculo para muchas familias y jóvenes. Dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, este gasto varía entre el 8% y el 12% del precio total. Dentro de este porcentaje, la partida principal se la llevan los impuestos: el 10% de IVA si la vivienda es obra nueva o entre el 6% y el 8%, aproximadamente, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) si es de segunda mano. Por ejemplo, en una vivienda de 200.000 euros, la cifra ronda los 20.000 euros, y para una de 400.000 euros, se eleva a 40.000. Este coste equivale, fácilmente, a años de ahorro.

"El desembolso inicial, especialmente en impuestos, notaría y registro, es un obstáculo para muchas familias y jóvenes"

Ante esta situación y teniendo en cuenta cómo se encuentra en la actualidad el mercado de la vivienda, ¿qué se podría hacer? Mi propuesta para facilitar el acceso a la primera vivienda es una bonificación del 100% del IVA (para obra nueva) o del ITP (para segunda mano). El objetivo es liberar a los compradores de este gasto inicial, permitiéndoles destinar ese ahorro a una mayor entrada y, por tanto, reducir el importe de la hipoteca.

Los efectos de esta ambiciosa propuesta

Esta propuesta tendría tres efectos:

1. Facilitar la compra de vivienda: los compradores podrían optar a mejores viviendas o reducir el importe de su hipoteca (plazo y/o cuotas menores)


2. Reducir el endeudamiento: al necesitar menos financiación, las familias tendrían mayor estabilidad económica y mejores condiciones hipotecarias (lo que reduciría el coste financiero de la operación). 


3. Mitigar el riesgo financiero: habría más familias accediendo a viviendas y, por lo tanto, con hipotecas, pero estas serían menores e implicarían un menor endeudamiento y tasas de morosidad más bajas, beneficiando al sistema financiero en general. A largo plazo, esto podría contribuir también a mejorar la natalidad, al dar a las familias más seguridad financiera y capacidad para planificar su futuro.

Implementación de la medida

Para evitar efectos no deseados, como el riesgo de que los vendedores tuvieran el incentivo de repercutir en el precio este ahorro y que la medida no sirviera para nada (dado que la recaudación perdida por el Estado terminaría en el bolsillo del vendedor), se podría plantear una aplicación progresiva, por ejemplo, en cuatro años. 

• Primer año: bonificación del 25%.


• Segundo año: 50%.


• Tercer año: 75%.


• Cuarto año: 100%.

Esta gradualidad permitiría evaluar su impacto económico, evitaría un aumento inmediato de la demanda (que aumentará, además, con la bajada actual del euríbor) y suavizaría su coste presupuestario.

"Si bien la respuesta al reto de la compra o alquiler de vivienda debe venir desde lo local, estamos actualmente ante un problema nacional"

También habría que discutir y decidir qué Administración debería soportar el coste de la medida: el ITP es un impuesto autonómico, mientras que el IVA es nacional. Lo que está claro es que ambas administraciones deberían estar implicadas, pues si bien la respuesta al reto de la compra o alquiler de vivienda debe venir desde lo local, estamos actualmente ante un problema nacional, que afecta a todas las regiones y ciudades, especialmente a las grandes urbes.

Coste presupuestario: ¿es viable?

Veamos las cifras: en 2023 se compraron 640.451 viviendas en España, según datos del Consejo General del Notariado. De ellas, aproximadamente el 70% fueron primeras viviendas (informes de Fotocasa, Tinsa y CGN), con un 85% de segunda mano y un 15% de obra nueva. Esto supone unas 381.068 compras de primera vivienda de segunda mano y 67.247 de obra nueva.

Para la vivienda usada: con un precio medio de 165.000 euros (el precio medio por metro cuadrado de la vivienda usada en 2023 fue de aproximadamente 1.842 €/m², según datos del Ministerio de Vivienda y luego considerando un tamaño promedio de 90 m² por vivienda) y un tipo de gravamen medio del 8% en ITP, el coste total sería de 5.000 millones de euros.

Para la obra nueva: con un precio medio de 200.000 euros (el precio de la obra nueva siempre es superior a la segunda mano) y un IVA del 10%, el coste sería de 1.300 millones de euros.

En total, la medida tendría un coste aproximado de 6.400 millones de euros anuales. Para dimensionar esta cifra, representa un 3,36% del gasto en pensiones (190.000 millones de euros); un 11% del gasto en educación, y un 7% del gasto sanitario total. Es, por tanto, una medida significativa, pero asumible dentro del presupuesto estatal, teniendo en cuenta la grave situación actual en el acceso a la vivienda.

¿Tiene sentido dedicar este dinero a esta causa?

El artículo 47 de la Constitución española reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada, un mandato para que los poderes públicos generen las condiciones necesarias. Matizo, eso sí, que no es necesario tener la vivienda en propiedad para poder satisfacer este derecho, puesto que el alquiler sería perfectamente posible, pero es una vía más y la más tradicional en España.

La vivienda es hoy el principal problema del país, según el último Eurobarómetro, y el tercero según el CIS. Más allá de una preocupación coyuntural, los números muestran cómo el pago de estos impuestos impacta significativamente en la capacidad de compra de las familias y alarga el tiempo necesario para ahorrar.

"¿No tiene sentido que el Estado también actúe para asegurar una distribución más equitativa y universal?"

Además, muchos padres jubilados ya están ayudando a sus hijos con el pago de la entrada. Si esta ayuda presupuestaria existe de facto a nivel familiar, ¿no tiene sentido que el Estado también actúe para asegurar una distribución más equitativa y universal?

Un impuesto creciente a las segundas y sucesivas compras de vivienda

Para financiar parcialmente la bonificación y reducir en la medida de la posible la especulación en el mercado inmobiliario, tendría sentido complementar la bonificación con un impuesto progresivo sobre la compra de segundas y sucesivas viviendas. Este impuesto tendría un doble propósito:

1. Desincentivar la especulación: al reducir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, se canalizaría parte del capital hacia sectores más productivos, como la industria, I+D o las energías renovables (con efectos positivos en la economía local y el empleo).


2. Financiar, al menos parcialmente, la bonificación fiscal: la recaudación adicional cubriría parte del coste de la medida. Diseño del impuesto

El impuesto sería un porcentaje adicional sobre el ITP (para segunda mano) o el IVA (para obra nueva), que crecería con el número de viviendas en el stock del comprador. Por ejemplo, un comprador de su tercera vivienda pagaría ITP (propiedad de segunda mano) y luego pagaría un 2% (por fijar un tipo, pero habría que determinarlo) de impuesto creciente; el comprador de su quinta vivienda haría lo propio pagando un extra de un 4% y así sucesivamente, calibrando el tipo impositivo de tal forma que permitiera una recaudación extra, pero sin ser excesivo y ser disruptivo para el mercado.

"Esta medida enviaría un mensaje contundente: los poderes públicos están dispuestos a actuar para solucionar el problema habitacional"

Para el caso de empresas, mi propuesta sería fijar una tasa fija, por ejemplo, un 3%. Es mejor una tasa fija que una creciente para evitar que esta medida pudiera condicionar sus decisiones y simplificar la operativa (tanto de la empresa como de su inspección por las administraciones públicas). Cabría añadir otros criterios para fijar distintos umbrales de la tasa de empresas, como número de viviendas en stock, sede de la empresa, permanencia de las viviendas en stock o uso que se les da a las viviendas. Además, se podría considerar un recargo a compradores internacionales, cuya inversión, en muchas ocasiones especulativa, dificulta el acceso a la vivienda a los residentes en España.

Un mensaje claro a la sociedad

Más allá de las cifras, esta medida enviaría un mensaje contundente: los poderes públicos están dispuestos a actuar para solucionar el problema habitacional. Hoy vemos cómo, en ocasiones, las instituciones critican la especulación o culpan a los grandes inversores, pero ¿están haciendo todo lo que está en sus manos? Implementar esta bonificación sería un paso firme en esa dirección.

* Los puntos de vista expresados son personales y no reflejan, necesariamente, los del Banco de España.