Maricarmen: la excepción que explica la crisis de vivienda

Estos días hemos vivido con estupor el desahucio de Maricarmen, una anciana de 87 años y con una discapacidad del 50% desalojada el pasado miércoles 23 de septiembre al no poder hacer frente a la subida de alquiler exigida por la empresa de inversión propietaria del inmueble. El de Maricarmen lo tiene todo como caso de estudio.

Un primer elemento es que Maricarmen era una inquilina de un piso de 92 metros cuadrados en el acomodado barrio de Retiro, en el centro de Madrid. Pero por ese piso solo pagaba 500 euros. El alquiler de mercado en esa localización se sitúa entre tres y cuatro veces por encima. ¿Cómo es posible? Maricarmen residía en la vivienda como inquilina bajo un contrato que pertenecía al régimen conocido como renta antigua: alquileres firmados bajo una ley de la dictadura franquista. En particular, una ley vigente durante el periodo 1964-1985. Los más mayores recordarán una regulación de alquileres muy agresiva, la congelación de alquileres total (y prórroga forzosa de contratos) que acabó con el decreto Boyer de 1985. Esa legislación liquidó el mercado de alquiler en España, porque los propietarios fueron desapareciendo. A nadie le sale a cuenta alquilar un piso en un mercado así. El mercado de alquiler no se recuperó hasta después de la burbuja inmobiliaria y por un mal motivo, porque no se podía acceder a la propiedad.

"Una mala ley genera en los beneficiarios el incentivo para aprovecharse de ella. El problema no es de la familia de Maricarmen, es de la ley"

El alquiler de renta antigua de Maricarmen lo firmó en su día su padre. Tras la muerte del padre, su esposa pasó a ocupar su lugar como inquilina; y, cuando esta murió en 2005, el contrato pasó a su hija Maricarmen. Como es lógico, la familia de Maricarmen ha querido aprovechar esa renta antigua todo lo que ha podido. Y han hecho bien. Una mala ley genera en los beneficiarios el incentivo para aprovecharse de ella. El problema no es de la familia de Maricarmen, es de la ley. En este punto se produce un match curioso. Una parte de la izquierda defiende la regulación de alquileres y la prórroga forzosa de contratos como medida para el mercado actual. Una ley que ya hizo Franco y que tampoco inventó él (si quieren saber la historia de los controles de alquileres, lean a Konstantin Kholodilin). Una parte de la derecha radical ha recordado con "nostalgia" esa ley franquista. Volviendo a ese "con Franco se vivía mejor" que ha calado en algunos de nuestros jóvenes. Cualquier investigador económico les diría que es una suerte que queden muy pocas de estas rentas antiguas, que esa ley era una aberración. La renta antigua de Maricarmen era muy excepcional.

El segundo elemento es que Maricarmen ha sido desahuciada por Urbagestión Desarrollo e Inversión SL. Una empresa. Los propietarios dicen que son una pequeña empresa, pero diversas asociaciones y activistas dicen que es un fondo "buitre". Da igual. Por dos motivos.

El primero es que solo un 8% de los pisos en el mercado de alquiler son propiedad de empresas (el porcentaje aumenta a un 12% en algunas grandes ciudades como Madrid y Barcelona). No, las empresas o los fondos de inversión no son los culpables del problema de la vivienda en España. Pero es muy tentador (y rentable) buscar enemigos externos, en especial si el gran enemigo lo tenemos dentro. El segundo motivo es que nos tendríamos que preguntar por qué el inversor particular que era propietario del piso de Maricarmen lo vendió en 2018. Ya les digo la respuesta: estaba harto de perder dinero y no tendría ni el dinero ni el estómago para los cuatro procesos judiciales que ha afrontado Urbagestión para que un juez declare que esa segunda sucesión de la renta antigua ya no era legal. En cualquier caso, no tengo nada claro que el alquiler que obtenga la empresa a partir de ahora le compense el deterioro en su imagen. Creo que no ha calibrado bien sus actos, ni siquiera económicamente.

De hecho, la prueba es que la empresa ha planteado, aunque de forma tardía, una alternativa. Incorporar el inmueble al programa Reviva, que impulsa el consistorio de Madrid para reactivar el mercado del alquiler. Verán en unas líneas por qué es inteligente. Una de las primeras cosas que aprendí del mercado de la vivienda es que la vivienda es a la vez un bien de consumo y uno de inversión. La solución al mercado de la vivienda no debería ser dejar que quien la vea como inversión actúe como socialmente nos gustaría. Habrá quien lo haga, pues los valores sociales rinden más de lo que muchas empresas creen, pero también quien no. En cualquier caso, aunque algunos sigan empeñados en vivir en una realidad paralela, la presencia de empresas en el mercado de alquiler es muy pequeña: las viviendas están, mayoritariamente, en manos de propietarios particulares con dos, tres o cuatro viviendas. En esto también, el caso de Maricarmen es excepcional.

"La presencia de empresas en el mercado de alquiler es muy pequeña: las viviendas están, mayoritariamente, en manos de propietarios particulares con dos, tres o cuatro viviendas"

Un tercer elemento es la brecha intergeneracional que el caso de Maricarmen oculta. Mientras Maricarmen pagaba 500 euros por 90 metros al lado del Retiro, un joven paga hoy 550 euros por una habitación en Madrid. A Maricarmen la ha protegido durante 71 años una ley que hoy la ha dejado tirada. Ninguna ley protege hoy al joven que quiere emanciparse. En la generación de Maricarmen, casi el 60% de los hogares posee más de un inmueble; apenas un 37% de los menores de 35 años tienen una vivienda en propiedad. La renta de los jubilados supera hoy en más de un 40% la de los menores de 29 años.

Maricarmen es una isla en su generación, una isla a la que hay que encontrar una solución habitacional. En los jóvenes, el acceso a la vivienda es un problema generacional. Es el final del ascensor social en España. Y, de nuevo, no es culpa de nuestros mayores, que incluso ayudan como pueden anticipando herencias y donaciones a sus hijos y nietos. La culpa es de unas malas políticas económicas que protegen antes a quien está que a quien llega. Es posible que una gran aportación involuntaria de Maricarmen sea apagar un conflicto generacional que llevaba tiempo gestándose en las redes sociales y en algunos medios. La famosa vida cañón de los boomers propietarios a costa de los jóvenes inquilinos. También en esto, Maricarmen es una excepción.

El cuarto elemento, en cambio, no es excepcional. El cielo es azul, el agua moja y el caso de Maricarmen vuelve a dejar en evidencia a nuestro sector público. Afortunadamente, fruto de una economía en continuo crecimiento, la evolución de los desahucios en España es muy positiva. De los casi 70.000 anuales que había en plena crisis financiera, hoy tenemos 24.540 desahucios (la palabra técnica es lanzamiento, que es la ejecución material de una orden judicial de desalojo), 18.317 de los cuales fueron por impagos en alquiler, 4.346 por impagos hipotecarios y 1.877 por otras causas. Un 0,1% del stock de viviendas. Cuantitativamente no es problema. Pero detrás de cada uno de ellos hay un drama personal. Y la respuesta habitacional en estos casos es responsabilidad del Estado (sea una comunidad autónoma, el Gobierno central o un ayuntamiento).

Sin embargo, nuestro Estado, que se llena la boca con grandilocuencias del tipo "la legislatura de la vivienda", "el tercer pilar del Estado del bienestar", ocurrencias como "cada vez menos personas quieren ser propietarias" o el archiutilizado por todos "estamos poniendo todos los medios para solucionar el problema de la vivienda", dedica —lo que viene a continuación les sorprenderá— solo uno de cada cien euros de presupuesto público a política de vivienda. Si es usted de derechas, tirando de clásico, le diré que dedicamos el doble a cultura. Si es usted de izquierdas, tiraré también de clásico y le diré que dedicamos el doble a defensa. Hay un sinfín de partidas que se han priorizado sobre la vivienda.

"Nuestro Estado, que se llena la boca con grandilocuencias del tipo «la legislatura de la vivienda», dedica solo uno de cada cien euros de presupuesto público a política de vivienda"

Para nuestros gobernantes, la vivienda nunca ha sido una prioridad. De hecho, es la partida presupuestaria que menos ha crecido en los últimos diez años. Con lo que continúa sin serlo, les digan lo que les digan quienes les digan. Así, se explica que solo 1,2 de cada 100 viviendas sean viviendas sociales. Así se explican las regulaciones, trasladando responsabilidades a propietarios, y los reproches y eslóganes de unos y otros para ganar tiempo. Y así se explica que, aunque tarde, el movimiento de Urbagestión sea inteligente. Supongo que pensaron que, trasladando el problema a la Administración pública, no se solucionará y ellos mejorarán su imagen. Tarde pero inteligente. Porque esa vivienda se podía haber comprado utilizando el derecho de tanteo y retracto o comprando un paquete de viviendas a los fondos de inversión, como hace Irlanda, para dedicarla a vivienda social. Pero todo ello, claro, requiere presupuesto. Requiere priorizar la vivienda de verdad. Con hechos.



Necesitamos un giro de 180 grados en nuestra política de vivienda. ¿Saben quiénes son los grandes beneficiarios de no construir? Pues los únicos que se pueden permitir pagar los precios altos. Los ricos y los fondos de inversión. Eliminar la escasez es la única manera de reducir precios y alquileres. La única manera de que nuestros jóvenes vivan cerca de sus oportunidades. El Banco de España elevó la semana pasada el déficit de viviendas en 2028 a ¡un millón! Seguimos sin hacer nada para facilitar la construcción. Una parte de la izquierda sigue en una especie de incongruencia existencial. Pide accesibilidad para los jóvenes y vulnerables y acoger a los inmigrantes y no facilita el acceso ni la acogida. ¿Acoger dónde? ¿Acceso a qué? Una gran parte de esta construcción debe ser vivienda social. ¿Saben quiénes son los únicos perjudicados de no tener un parque de vivienda social? Los vulnerables como Maricarmen. Tenemos que conseguir que nos den igual los valores sociales de Urbagestión, porque la solución está en nuestras manos.

"¿Saben quiénes son los grandes beneficiarios de no construir? Pues los únicos que se pueden permitir pagar los precios altos. Los ricos y los fondos de inversión"

Hay que pensar las políticas más. Por muy bien que suene impedir los desalojos, ¿quién alquilará a los vulnerables con ese riesgo? Ayudamos a los que están para perjudicar a los que llegan. ¿No corremos el riesgo de que salgan pisos de un mercado de alquiler ya muy escaso? Por no hablar de esas voces que piden expropiar. ¿Quién alquilaría su vivienda en un mercado donde te la pueden expropiar? Las políticas de vivienda deben llevar luces largas. Las luces cortas nos dejan en la oscuridad. Proteger a los vulnerables no es un titular ni un decreto rápido para acallar a la calle. Proteger a los vulnerables es procurarles una alternativa habitacional. Es garantizar vivienda accesible.

El caso de Maricarmen es singular porque es de las pocas rentas antiguas que quedan, porque el piso lo alquila una empresa, porque es una jubilada, y no un joven o un inmigrante, la que está en una mala situación en el mercado de la vivienda. En cambio, es genérico en algo: hace aflorar toda la disfuncionalidad de un mercado de la vivienda liderado por un sector público que llega tarde, sin poner recursos y a golpe de titular hooliganista. Quizás mi frase favorita de estos días la ha pronunciado Beatriz Duro, abogada de Maricarmen: "Aquí se van pasando la pelota y nadie asume la responsabilidad y todo el mundo dice que es el de al lado".