Martes, 28 de julio de 2026
UNA CRISIS EUROPEA
La mejor política de vivienda es un permiso de obras
¿Por qué, después de décadas de políticas de vivienda, los precios siguen subiendo y los inmuebles siguen sin aparecer? Tras aprobarse el primer informe de vivienda de la historia del Parlamento Europeo, el eurodiputado popular y autor del reporte, Borja Giménez Larraz, argumenta que Europa ha confundido durante demasiado tiempo el síntoma con la enfermedad: ha puesto techos a los precios en lugar de construir techos, y ha administrado la escasez en lugar de resolverla.
La política de vivienda es un problema en el centro del debate de las políticas públicas a nivel europeo.Unsplash / Evgeny Matveev
¿Alguna vez te has preguntado dónde vive el conductor de autobús que te lleva al trabajo cada día? ¿O la profesora que enseña a tus hijos en el colegio? ¿Dónde vive el enfermero que te atendió de madrugada en urgencias? Probablemente lejos: en otra zona, porque el alquiler cerca del hospital se come la mitad de su sueldo; o en otro municipio, porque no hay viviendas disponibles y con un precio asumible a una hora del colegio.
Es contradictorio, pero los trabajadores esenciales que ayudan a sostener la ciudad son quienes no pueden permitirse vivir en ella porque, en términos económicos, les está prohibida.
Hoy, estamos frente al primer intento serio de las instituciones de la Unión de responder a la pregunta que más preocupa a los ciudadanos europeos según todas las encuestas: ¿por qué no puedo encontrar un hogar que pueda pagar sin tener que sacrificar todo mi bienestar?
La respuesta es incómoda para quienes llevan años remando en dirección contraria: Europa no tiene un problema de precios, tiene un problema de casas, o más bien de ausencia de ellas.
A lo largo de décadas, el debate político sobre la vivienda ha girado en torno a los precios y, en consecuencia, las soluciones también. Piénsalo: los alquileres suben, hay que limitarlos; las hipotecas se encarecen, hay que regular a los bancos; los pisos turísticos proliferan, hay que restringirlos.
Siempre la misma lógica, siempre la misma herramienta y siempre el mismo resultado: los precios siguen subiendo y las casas siguen sin aparecer. Europa lleva décadas poniendo techos a los precios en lugar de construir techos para frenar los precios.
Los números son elocuentes y demuestran que los parches regulatorios de los diferentes gobiernos han agravado la crisis. Desde 2010, los precios de compra han aumentado un 60% en la Unión Europea y los alquileres casi un 30%, mientras los permisos de construcción residencial han caído más de un 20% y el déficit total se estima en diez millones de viviendas.
Diez millones de hogares que necesitamos para ya y que no existen.
Y solo hay una forma de que dejen de faltar viviendas: construirlas.
El problema es que construir en Europa se ha convertido en una carrera de obstáculos en la que el árbitro es la propia administración. Mientras el debate señala a inversores y grandes tenedores, el verdadero freno se ignora en las tribunas: el Estado lento.
No estamos hablando de semanas o meses. Un proyecto de construcción en Europa puede tardar diez años en completar todos los trámites necesarios para empezar a levantar un edificio. Pongámoslo en contexto: en ese tiempo un niño aprende a leer, termina la primaria y está a punto de entrar en el instituto, pero la vivienda que su familia necesitaba cuando nació sigue sin existir. Además, cada uno de esos años de espera tiene un coste financiero real que el promotor traslada inevitablemente al precio final.
La burocracia no es un problema técnico menor: es una palanca de encarecimiento silenciosa repartida entre decenas de ventanillas, informes y apelaciones que nadie resuelve. Por eso el informe propone que los permisos de construcción se concedan en un plazo máximo de sesenta días, la misma urgencia que aplicamos a los proyectos de defensa. Donde la administración no resuelva en plazo, el silencio se interpreta como aprobación.
Y luego está la seguridad jurídica, o más bien su ausencia. Cuando un propietario no tiene garantías razonables de recuperar su vivienda si algo sale mal, su respuesta racional no es alquilar y decide retirar el inmueble del mercado.
La ocupación ilegal no es solo un problema de orden público; es una causa directa de escasez que castiga precisamente a quien más necesita un hogar. Cada vivienda que desaparece del mercado de alquiler por miedo a la inseguridad jurídica es una vivienda menos para quien la necesita.
Es esencial recordar que casi el 70% del parque de alquiler en Europa pertenece a pequeños propietarios, familias que alquilan un segundo piso o particulares que invierten sus ahorros en un inmueble. Sin su confianza en el sistema, el mercado se estrecha e irremediablemente aumenta la escasez, los precios suben y los más vulnerables se quedan fuera.
Se dice, injustamente, que los jóvenes simplemente retrasan su independencia a cambio de un viaje o suscripciones a plataformas. Nada más lejos de la realidad. Cuando una generación que ha estudiado, que trabaja, que ha cumplido con todo lo que la sociedad le pedía no puede acceder a una vivienda digna, no solo pierde un techo: pierde la fe en que el sistema tiene algo que ofrecerle y se entrega a la desafección política, el caldo de cultivo para quienes, a izquierda y derecha, no buscan resolver la crisis porque sencillamente se alimentan políticamente de ella.
La vivienda ha dejado de ser solo política social o económica para convertirse en la principal política democrática de esta legislatura.
Europa tiene instrumentos concretos para actuar y este informe los señala. Seamos claros: podemos eliminar las barreras regulatorias que frenan la construcción; podemos reformar la Directiva del IVA para aplicar tipos superreducidos de entre el 2% y el 5% a la construcción y rehabilitación de vivienda asequible; podemos movilizar el Banco Europeo de Inversiones y usar mejor los fondos europeos existentes para financiar proyectos que el mercado privado no acomete solo; podemos impulsar la industrialización, la innovación y la digitalización del sector, y atraer el talento que necesita, para construir más rápido y más barato; y podemos generar datos comparables entre países que permitan diseñar políticas basadas en evidencia y no en intuiciones.
Durante demasiado tiempo, los gobiernos europeos han preferido administrar la escasez antes que resolverla. Es la política del que ordena la cola en lugar de abrir más ventanillas y una política de la resignación que acepta el problema como dato y se limita a gestionarlo.
Hay otra manera. La respuesta a la escasez no es regularla, sino acabar con ella, y Europa tiene por fin los instrumentos y la voluntad política para hacerlo.
El conductor de autobús, la profesora, el enfermero de las tres de la mañana. Ninguno quiere más regulación ni más promesas: quieren un hogar. Ahora toca dárselo, ahora toca construir.
Es contradictorio, pero los trabajadores esenciales que ayudan a sostener la ciudad son quienes no pueden permitirse vivir en ella porque, en términos económicos, les está prohibida.
"Estamos frente al primer intento serio de las instituciones de la Unión de responder a la pregunta que más preocupa a los ciudadanos europeos"Hablamos de la situación real de millones de europeos que desde hace años chocan con el muro de la vivienda cuando tratan de avanzar en sus proyectos vitales. Para ellos, el Parlamento Europeo acaba de aprobar por primera vez en su historia un informe dedicado específicamente a este problema.
Hoy, estamos frente al primer intento serio de las instituciones de la Unión de responder a la pregunta que más preocupa a los ciudadanos europeos según todas las encuestas: ¿por qué no puedo encontrar un hogar que pueda pagar sin tener que sacrificar todo mi bienestar?
La respuesta es incómoda para quienes llevan años remando en dirección contraria: Europa no tiene un problema de precios, tiene un problema de casas, o más bien de ausencia de ellas.
A lo largo de décadas, el debate político sobre la vivienda ha girado en torno a los precios y, en consecuencia, las soluciones también. Piénsalo: los alquileres suben, hay que limitarlos; las hipotecas se encarecen, hay que regular a los bancos; los pisos turísticos proliferan, hay que restringirlos.
Siempre la misma lógica, siempre la misma herramienta y siempre el mismo resultado: los precios siguen subiendo y las casas siguen sin aparecer. Europa lleva décadas poniendo techos a los precios en lugar de construir techos para frenar los precios.
Los números son elocuentes y demuestran que los parches regulatorios de los diferentes gobiernos han agravado la crisis. Desde 2010, los precios de compra han aumentado un 60% en la Unión Europea y los alquileres casi un 30%, mientras los permisos de construcción residencial han caído más de un 20% y el déficit total se estima en diez millones de viviendas.
Diez millones de hogares que necesitamos para ya y que no existen.
"Mientras el debate señala a inversores y grandes tenedores, el verdadero freno se ignora en las tribunas: el Estado lento"Ninguna regulación de precios impuesta en los últimos años ha hecho aparecer una sola de esas viviendas y ningún límite al alquiler ha construido un edificio. El informe, aprobado por una mayoría de derecha a izquierda, asume que no fallan los precios, sino que faltan las viviendas.
Y solo hay una forma de que dejen de faltar viviendas: construirlas.
El problema es que construir en Europa se ha convertido en una carrera de obstáculos en la que el árbitro es la propia administración. Mientras el debate señala a inversores y grandes tenedores, el verdadero freno se ignora en las tribunas: el Estado lento.
No estamos hablando de semanas o meses. Un proyecto de construcción en Europa puede tardar diez años en completar todos los trámites necesarios para empezar a levantar un edificio. Pongámoslo en contexto: en ese tiempo un niño aprende a leer, termina la primaria y está a punto de entrar en el instituto, pero la vivienda que su familia necesitaba cuando nació sigue sin existir. Además, cada uno de esos años de espera tiene un coste financiero real que el promotor traslada inevitablemente al precio final.
La burocracia no es un problema técnico menor: es una palanca de encarecimiento silenciosa repartida entre decenas de ventanillas, informes y apelaciones que nadie resuelve. Por eso el informe propone que los permisos de construcción se concedan en un plazo máximo de sesenta días, la misma urgencia que aplicamos a los proyectos de defensa. Donde la administración no resuelva en plazo, el silencio se interpreta como aprobación.
"Cada vivienda que desaparece del mercado de alquiler por miedo a la inseguridad jurídica es una vivienda menos para quien la necesita"A ese problema le sumamos las normas europeas que, a pesar de sus buenas intenciones, han acabado agravando la escasez. La Directiva sobre el rendimiento energético de los edificios, por ejemplo, ha impuesto requisitos técnicos que elevan los costes de obra hasta hacer inviables proyectos que de otro modo serían posibles. No renunciamos a la sostenibilidad, pero las políticas que diseñemos no pueden convertir la eficiencia energética en un lujo que encarece lo que pretende mejorar.
Y luego está la seguridad jurídica, o más bien su ausencia. Cuando un propietario no tiene garantías razonables de recuperar su vivienda si algo sale mal, su respuesta racional no es alquilar y decide retirar el inmueble del mercado.
La ocupación ilegal no es solo un problema de orden público; es una causa directa de escasez que castiga precisamente a quien más necesita un hogar. Cada vivienda que desaparece del mercado de alquiler por miedo a la inseguridad jurídica es una vivienda menos para quien la necesita.
Es esencial recordar que casi el 70% del parque de alquiler en Europa pertenece a pequeños propietarios, familias que alquilan un segundo piso o particulares que invierten sus ahorros en un inmueble. Sin su confianza en el sistema, el mercado se estrecha e irremediablemente aumenta la escasez, los precios suben y los más vulnerables se quedan fuera.
Una generación que no puede esperar
Mientras todo esto ocurre, una generación entera paga la factura. El 49,1% de los jóvenes europeos de entre 18 y 34 años vive todavía en casa de sus padres; en España, la edad media de emancipación ha llegado a los 30 años y los jóvenes necesitan destinar el 92% de su salario para pagar un alquiler en solitario, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud.Se dice, injustamente, que los jóvenes simplemente retrasan su independencia a cambio de un viaje o suscripciones a plataformas. Nada más lejos de la realidad. Cuando una generación que ha estudiado, que trabaja, que ha cumplido con todo lo que la sociedad le pedía no puede acceder a una vivienda digna, no solo pierde un techo: pierde la fe en que el sistema tiene algo que ofrecerle y se entrega a la desafección política, el caldo de cultivo para quienes, a izquierda y derecha, no buscan resolver la crisis porque sencillamente se alimentan políticamente de ella.
La vivienda ha dejado de ser solo política social o económica para convertirse en la principal política democrática de esta legislatura.
Europa tiene instrumentos concretos para actuar y este informe los señala. Seamos claros: podemos eliminar las barreras regulatorias que frenan la construcción; podemos reformar la Directiva del IVA para aplicar tipos superreducidos de entre el 2% y el 5% a la construcción y rehabilitación de vivienda asequible; podemos movilizar el Banco Europeo de Inversiones y usar mejor los fondos europeos existentes para financiar proyectos que el mercado privado no acomete solo; podemos impulsar la industrialización, la innovación y la digitalización del sector, y atraer el talento que necesita, para construir más rápido y más barato; y podemos generar datos comparables entre países que permitan diseñar políticas basadas en evidencia y no en intuiciones.
"Europa puede y debe actuar como catalizador al ser capaz de abrir caminos, movilizar recursos y dar certeza a quienes construyen"Por supuesto, las competencias en materia de vivienda seguirán siendo nacionales, regionales y locales porque no existe un mercado inmobiliario europeo único: hay veintisiete mercados con realidades, restricciones y necesidades muy distintas. Pero Europa puede y debe actuar como catalizador al ser capaz de abrir caminos, movilizar recursos y dar certeza a quienes construyen.
Durante demasiado tiempo, los gobiernos europeos han preferido administrar la escasez antes que resolverla. Es la política del que ordena la cola en lugar de abrir más ventanillas y una política de la resignación que acepta el problema como dato y se limita a gestionarlo.
Hay otra manera. La respuesta a la escasez no es regularla, sino acabar con ella, y Europa tiene por fin los instrumentos y la voluntad política para hacerlo.
El conductor de autobús, la profesora, el enfermero de las tres de la mañana. Ninguno quiere más regulación ni más promesas: quieren un hogar. Ahora toca dárselo, ahora toca construir.
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Borja Giménez Larraz
Eurodiputado del Partido Popular Europeo (PPE)
Licenciado en Derecho y máster en Asuntos de la UE por la Universidad de Zaragoza. MBA por IE Business School. Tras una década como asesor jurídico en el Parlamento Europeo, fue elegido eurodiputado en 2024. Ponente del primer informe europeo sobre la crisis de la vivienda. Trabaja en las comisiones de Vivienda, Transportes y Turismo, Comercio Internacional y Asuntos Constitucionales.
Etiquetas
Democracia, Vivienda, Unión Europea, España, Administraciones Públicas, Burocracia, Europa, jóvenes Ahora en portada
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