¿Qué hacemos con el precio de la vivienda?

El último dato del índice de precios de la vivienda elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, que hace referencia al primer trimestre de 2025, nos muestra una tasa de crecimiento del 12,2%. El índice repuntó con fuerza en el primer trimestre de 2025, registrando un crecimiento intertrimestral del 3,5% frente al 1,8% registrado en el cuarto trimestre de 2024. La variación interanual aumentó respecto al trimestre anterior, pasando de crecer a un ritmo del 11,3% al 12,2%. La comunidad autónoma con una mayor tasa de crecimiento es Andalucía (14%) y la de menor crecimiento les Illes Balears (10%). Todas las comunidades alcanzan nuevos máximos en el índice de precios de la vivienda nueva en este primer trimestre. 

"En términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa un 7,3% por encima de sus máximos históricos, mientras que el de la vivienda usada permanece aún un 30,2% por debajo de dichos niveles"

Por primera vez en mucho tiempo, hemos vuelto a tener dos trimestres seguidos de tasas de crecimiento de dos dígitos, algo que el índice —que fue creado en 2008 cuando presidía el INE Jaume Garcia Villar— solo refleja durante los dos primeros datos: los dos primeros trimestres de 2007. Además, algo que no sucedía desde hacía un largo periodo, las tasas de crecimiento de la vivienda nueva y usada se han igualado. El crecimiento del precio de la vivienda nueva se estabilizó en el primer trimestre de 2025 (12,2% interanual, frente al 12,3% del trimestre anterior), mientras que en la vivienda de segunda mano se aceleró (12,3%, frente al 11,1%). La escasez que lleva mucho tiempo azotando la vivienda nueva se está trasladando a la vivienda de segunda mano. En cualquier caso, en términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa un 7,3% por encima de sus máximos históricos, mientras que el de la vivienda usada permanece aún un 30,2% por debajo de dichos niveles.

La evolución de los precios de la vivienda refleja un comportamiento similar si se examinan otros indicadores no oficiales como el indicador de ventas de repetidas del Colegio de Registradores (que muestra una tasa anual del 14,9%) o el de Tecnocasa (superior al 10% ya en 2024). Esta aceleración de los precios de la vivienda se ha producido en un contexto en el que la demanda ha mostrado una fortaleza mayor a la esperada. Según el INE, en el primer trimestre de 2025, el número de compraventas creció un 13,7% interanual, alcanzando las 673.000 transacciones en el último año. Más o menos dos tercios se hacen con hipoteca (que han crecido en el último año un 18,3%) y un tercio al contado. Este dinamismo responde a unos fundamentales de la demanda: el crecimiento de la renta bruta disponible apoyada en la creación de empleo y el aumento de los salarios reales, el vigor de la demanda extranjera, flujos migratorios positivos, unos hogares sin endeudamiento significativo, la reducción de los tipos de interés y la expectativa de que los precios de la vivienda continuarán al alza.
 
Muchos comparan 2007 con 2025… ¡se está creando otra burbuja! Nada más lejos de la realidad, el crecimiento de 2007 fue catapultado por una excesiva relajación de los estándares crediticios que hizo que, durante un tiempo, conviviera una oferta de vivienda nueva de récord (600.000 viviendas anuales) con crecimientos de precios de dos dígitos. Luego llegó la explosión de la burbuja y el decrecimiento de los precios. Del segundo trimestre del 2008 al segundo trimestre del 2014, el índice de precios de la vivienda muestra reducciones continuadas en la tasa de crecimiento de los precios que llegaron a ser de más del 15%, con un tasa de crecimiento acumulada del 36,37%. De hecho, a pesar de esta reciente tendencia alcista, cabe señalar que el precio de la vivienda en términos reales se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo histórico. En cualquier caso, hoy los estándares crediticios son muchísimo más exigentes, el crédito tiende a ser escaso y la oferta de viviendas nuevas lleva mucho tiempo anclada en el entorno de las 110.000 viviendas nuevas anuales.

"Prohibamos las viviendas turísticas, los alquileres de temporada a los estudiantes o profesionales foráneos, prohibamos las compras de viviendas por parte de extranjeros o que se compre una vivienda que no va a ser vivienda habitual"

De hecho, aquí yace el problema. Este repunte del precio de la vivienda se debe, en gran medida, al persistente desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que está impulsando los precios al alza y se espera que continúe ejerciendo presión alcista en los próximos trimestres según múltiples analistas. Una forma de cuantificar el desajuste es la relación entre vivienda nueva y creación de hogares. Durante la última larga década se ha consolidado una ratio que oscila entre 0,4 y 0,8, lejos del 1 o más, que garantizaba el equilibrio entre la gente que se emancipa o llega de fuera y las viviendas que surgen en el mercado.

Según BBVA Research, entre 2008 y 2022 España presenta una media cercana a 0,6 viviendas nuevas por cada nuevo hogar formado, muy por debajo de lo que registran Finlandia o Francia (ambas por encima de 1,0), e incluso de lo que muestran Suecia o el Reino Unido. Si lo queremos en números absolutos, entre 2021 y 2024, se formaron 845.000 hogares adicionales en el país, de acuerdo con los datos del INE. Sin embargo, solo se concedieron 433.000 visados de obra nueva en ese mismo periodo. El Banco de España calculó recientemente el déficit de vivienda en España y lo situó en 700.000. Y no tiene visos de solucionarse. Las estimaciones del INE señalan que, entre el 1 de enero de 2024 y el 1 de enero de 2028, se crearán 1.367.000 hogares adicionales (342.000 hogares nuevos por año). Si el ritmo de visados de obra nueva continúa en torno a los 108.000-119.000 anuales, como ha ocurrido en el trienio 2021-2024, solo se llegaría a 598.000 nuevas viviendas en 2024-2028. 

Cuando se habla de la desconexión entre la política y la realidad, hablamos de algo con muchas formas. Un ejemplo es contraponer el diagnóstico que acabamos de realizar o lo que declaran los profesionales del sector, con lo que ocupa buena parte del discurso político en materia de vivienda. Si hablas con un profesional del sector, dirá que "no hay producto". Que la demanda es tal que, cuando sale una nueva vivienda en venta, se vende en horas. 

Lo mismo que ya viene sucediendo en los últimos años en el mercado de alquiler, donde ni siquiera es importante ya anunciar el piso en las grandes plataformas digitales, solo con el "boca a boca" o usando la lista de espera, lo alquilas. Sin embargo, buena parte del discurso político en materia de vivienda se sitúa en cómo gestionar la "cola" de la escasez. Prohibamos las viviendas turísticas, los alquileres de temporada a los estudiantes o profesionales foráneos, prohibamos las compras de viviendas por parte de extranjeros o que se compre una vivienda que no va a ser vivienda habitual (¿alguien me explica cómo puede existir un mercado de alquiler sin propietarios que las alquilen?). Es decir, gestionemos la "cola". Algo que no es fácil, que acentúa el problema (porque algunas de esas políticas desincentivan la oferta), pero en cualquier caso no va a solucionar el problema.

"¿Y si eliminamos la cola? ¿Y si eliminamos la escasez? ¿Por qué no construimos hoy, si se hizo en el pasado?"

Porque… ¿y si eliminamos la cola? ¿Y si eliminamos la escasez? ¿Por qué no construimos hoy, si se hizo en el pasado? Y ¡ojo! Que esta pregunta, incluso si la conseguimos resolver, no está exenta de matices. Porque dentro de esa nueva construcción hay que pensar muy bien dónde y qué tipo de vivienda. Obviamente, hay mucha vivienda social, pero no solo eso, sino priorizar el tipo de vivienda que necesita la demanda de vivienda de primera vivienda habitual, de buena calidad y sostenible, pero sin lujos. Aprovechar la rehabilitación para aumentar la oferta de viviendas adaptándolas a unos nuevos hogares más pequeños. Acompañar con políticas de transporte que hagan que vivir a cien kilómetros de los grandes centros urbanos no sea vivir demasiado lejos de las oportunidades. Pensar en una estrategia para que, cuando se vaya la generación del boom demográfico (que es mayoritariamente propietaria), podamos gestionar esa nueva realidad. Es decir, que hay mucho debate y muy interesante, pero debemos pasar ya la pantalla de la escasez y la gestión de colas. La parte progresista de Canadá y el Reino Unido ya están en esa pantalla, ¿cuánto tenemos que esperar para estar ahí nosotros?