Vivienda: una política necesaria para nuestra democracia

Esta semana, los dos grandes partidos han anunciado sus planes para abordar la crisis de la vivienda en España y, con ello, casi podría decirse que, por primera vez en la presente legislatura, el debate se centra en torno al policy —las medidas o legislaciones concretas y su ejecución—, en vez del habitual politics —las tácticas y estrategias en torno a la consecución del poder político—. El español, en toda su riqueza, tiene una limitación fundamental en la discusión política: no existe una diferencia clara entre política y política pública —lo que en inglés vendría a ser politics y policy—.

Tras un fin de semana de retiro espiritual en Asturias, Alberto Núñez Feijóo, líder del Partido Popular (PP), presentó el domingo una propuesta coordinada con sus barones autonómicos, cuyas medidas revelan una estrategia basada en la rebaja de impuestos y el impulso a la construcción de vivienda privada.

"Las medidas propuestas por el PP revelan una estrategia basada en la rebaja de impuestos y el impulso a la construcción de vivienda privada

El plan del PP incluye una reducción de impuestos para compradores, arrendadores e inquilinos, así como avales del 100% para menores de cuarenta años interesados en adquirir su primera vivienda. Destaca la liberalización de suelo público para su desarrollo por parte de promotores privados y una batería de medidas contra la ocupación ilegal. La medida estrella es una drástica reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) —en línea con el planteamiento de Víctor Vega Vicente, inspector del Banco de España, en este medio—, que pasaría del 10% al 4% para los jóvenes que compren vivienda de segunda mano.

El lunes, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, presentó un paquete de medidas centrado en intervenir el mercado del alquiler y fomentar la vivienda social. Las propuestas incluyen crear una empresa pública para construir viviendas asequibles, regular los pisos turísticos y limitar la actividad especulativa de los fondos de inversión. Según el Gobierno, estas iniciativas buscan frenar el aumento de precios y garantizar el acceso a la vivienda. 

"Pedro Sánchez, presentó un paquete de medidas centrado en intervenir el mercado del alquiler y fomentar la vivienda social"

El compromiso del PSOE en su último congreso federal fue de construir 1,5 millones de viviendas mediante una empresa pública. Lo que buscaría replicar el modelo de Barcelona, donde una colaboración público-privada está creando 4.500 viviendas asequibles con participación equitativa entre actores públicos y privados. Además, el presidente del Gobierno prometió gravar al 100% la compra de vivienda por parte de los extranjeros extracomunitarios, que en el tercer trimestre del 2024 supusieron el 15% de las compraventas en el mercado español. 



Ambas propuestas buscan solventar un problema multifactorial complejo que vive España. Consultado por este medio, Eduardo González de Molina, consultor y profesor asociado de la Universidad Carlos III, explica que la crisis no afecta a todo el país por igual, sino que se concentra en grandes urbes, áreas metropolitanas y zonas costeras. El problema de fondo radica en un desequilibrio estructural entre oferta y demanda, acentuado por un parque de vivienda social que apenas representa el 2,5% del total, muy lejos del 9% europeo o el 20% de países como Austria o los Países Bajos. 

Asimismo, actores especulativos están alterando el mercado. Fondos de inversión adquieren bloques enteros para transformarlos en viviendas turísticas o de corta estancia, expulsando a los residentes locales. Paralelamente, la retención de suelo por parte de propietarios impide el desarrollo de nuevas promociones, encareciendo aún más los precios.

Estas dinámicas son un problema generalizado en la mayoría de economías occidentales. Denis Cohen, investigador sénior de la Universidad de Mannheim, en conversación con Agenda Pública expone que, mientras algunos centros urbanos y metropolitanos ven dispararse los precios debido a la concentración del desarrollo de economías del conocimiento, "las regiones periféricas o dejadas atrás" permanecen estancadas, creando "ganadores y perdedores" de la economía del siglo XXI. En España este fenómeno se materializa en una realidad chocante: mientras que el Banco de España diagnosticó que faltan 600.000 viviendas en el país, existen cuatro millones de viviendas vacías, según el INE, localizadas principalmente en áreas rurales.

El mercado del alquiler también agrava la situación en España. El modelo predominante, centrado en la compra de vivienda y el rentismo, desvía recursos de inversiones potencialmente más productivas para la economía del país. Eduardo González de Molina señala: "En Alemania, las clases medias invierten en pensiones, acciones, fondos indexados y bonos. En España, hay una falta de cultura financiera".

"El modelo predominante, centrado en la compra de vivienda y el rentismo, desvía recursos de inversiones potencialmente más productivas para la economía del país"

El profesor de la Universidad Carlos III incide en que existe una concepción errónea sobre la estructura de la propiedad en España, que estaría principalmente en manos de grandes tenedores en vez de en pequeños propietarios. "Sabemos que el número de caseros es un 6% de la población", explica. En ciudades como Barcelona, el 44,7% de los pisos en alquiler pertenecen a propietarios con más de cinco viviendas, mientras que solo un 33% son gestionados por arrendadores que poseen un único piso. En Madrid, la concentración de la propiedad también es notable. Según datos del catastro obtenidos por El País, en la Comunidad de Madrid, cuarenta y tres municipios cuentan con al menos un gran propietario con más de cincuenta viviendas. En la ciudad de Madrid, hay 175 propietarios con estas características, extendiéndose también a la periferia, en localidades como Alcalá de Henares, con 195.570 habitantes y dieciséis grandes propietarios, o Velilla de San Antonio, una población más pequeña de 12.543 habitantes, que cuenta con uno.

En España, un factor en esta dinámica es la Ley de Vivienda aprobada por el anterior Gobierno de coalición. La ley establece que los contratos de alquiler deben tener una duración de cinco años para personas físicas y de siete años para personas jurídicas. En las zonas declaradas tensionadas, la ley congela los precios para los pequeños propietarios y empuja a los grandes propietarios a bajar precios.

Pero esta medida también ha tenido un contrapunto. Los alquileres tradicionales han disminuido, mientras que los alquileres de temporada han crecido, representando ahora el 11% del mercado. En el último año, los alquileres permanentes se redujeron un 15%, mientras que los temporales aumentaron un 56%. Según el portal idealista, el precio del alquiler creció un 13% interanual en toda España, alcanzando en abril un promedio de 13 euros/m² al mes, con máximos históricos en ciudades como Madrid, Barcelona, València y Málaga, donde los precios superaron la media nacional.



González de Molina subraya que los inquilinos afrontan un desequilibrio de poder frente a los propietarios, con precios inasequibles y condiciones inestables que "fomentan desplazamientos, desahucios y, en casos extremos, sinhogarismo". Este contexto no solo alimenta tensiones sociales, sino que también contribuye al auge de partidos populistas de extrema derecha en zonas urbanas.

La crisis de vivienda favorece el rechazo a la democracia

La conexión entre la inseguridad en la vivienda y el ascenso de la extrema derecha es más intrincada de lo que parece a primera vista. En un reciente estudio coescrito por Denis Cohen, se examina esta relación en el contexto alemán. Cohen explica a Agenda Pública que, aunque el aumento de los alquileres afecta directamente el poder adquisitivo de los inquilinos, no es este factor el que los impulsa hacia opciones de derecha radical. 

"El riesgo en el mercado del alquiler implica que, si has vivido en un barrio durante mucho tiempo y los alquileres comienzan a subir, incluso si estás protegido de esa subida, percibes cambios en tu entorno. Si en algún momento necesitas mudarte, es probable que no puedas quedarte en el mismo barrio porque ya no será asequible", explica Cohen. 

"El riesgo percibido por los inquilinos desprotegidos ante las subidas del mercado genera rechazo hacia minorías, lo que sería explotado por la extrema derecha electoralmente"

Según su investigación, este riesgo de desplazamiento sería percibido como una amenaza de perder estatus social. Consecuentemente, esto puede generar rechazo hacia grupos externos, como minorías étnicas e inmigrantes. También pueden surgir resentimientos hacia los liberales urbanos que se trasladan a estos barrios, siendo estos últimos percibidos como antagonistas por la derecha radical, que los utiliza para movilizar a sus votantes.

Eduardo González de Molina coincide en este análisis respecto a España, señalando que "los inquilinos experimentan una sensación de inseguridad económica porque los precios pueden subir mientras sus salarios no lo hacen al mismo ritmo". Para el académico, este fenómeno es un factor que "contribuye a la deslegitimación del sistema democrático". El argumento de la extrema derecha en España, asegura, "no es tanto el inmigrante como el okupa". Aunque piensa que la extrema derecha comenzará a vincular a los inmigrantes al problema de vivienda.

Cohen ofrece una explicación adicional de cómo la pérdida relativa de estatus beneficia a la extrema derecha. "Es un proceso dinámico resultado de ciertos cambios socioeconómicos ligados a la globalización", sostiene. La extrema derecha, dice, capitaliza este descontento vendiendo la idea de un retorno a un pasado idealizado. "Los conservadores intentan preservar el statu quo, pero la derecha radical suele ofrecer una crítica más profunda de lo que otros consideran progreso social, prometiendo revertir ciertos aspectos del cambio social", concluye Cohen.

Kyla Scanlon, divulgadora económica estadounidense, describe un ciclo social pospandemia global: comenzamos con miedo por el confinamiento y la incertidumbre económica, seguido de apatía en 2021 debido al agotamiento social. En 2022, la incertidumbre creció por la inflación y las crisis financieras. Esto llevó a la polarización en 2023, con tensiones sociales y pérdida de confianza en las instituciones, que buscaba soluciones simples y chivos expiatorios para explicar la complejidad de los cambios que habían tenido lugar en los años anteriores. Ahora estamos en una fase de acción para abordar estas divisiones. Las propuestas del PP y del PSOE bien podrían leerse como desarrollos dentro de esta fase de acción.

Sin embargo, Scanlon advierte que el ciclo puede retroceder hacia la apatía si no se logra avanzar. La clave, según ella, es la realineación: un esfuerzo colectivo por reconstruir la confianza, tanto interpersonal como institucional. Esto requiere verdad —un entendimiento compartido de la realidad— y consenso, que facilite la acción colectiva. En este contexto, el debate sobre las policies de vivienda abre una ventana de oportunidad en España para reconstruir la confianza mediante el diálogo entre las fuerzas políticas mayoritarias sobre un tema que preocupa enormemente a los españoles. Como destacó nuestro director, Marc López Plana, la reconstrucción de la confianza debe basarse en el diálogo entre las principales fuerzas políticas, cimentado en estos pilares.

La crisis de vivienda, destaca Denis Cohen, supone un desafío compartido para los partidos tradicionales al intentar ofrecer soluciones efectivas a quienes se sienten dejados atrás. "Mitigar las dificultades no los convertirá en ganadores de estos cambios sociales", afirma, sugiriendo que la derecha radical, con su "postura firme y sin remordimientos" hacia estos grupos, podría capitalizar esta dinámica electoralmente.

"Al proteger a los inquilinos mediante la regulación de precios y la provisión de viviendas públicas, se crea una sensación de seguridad y una percepción de que la democracia ofrece beneficios tangibles"

No obstante, existen fórmulas para contrarrestar esta tendencia. González de Molina propone que el objetivo estratégico de España debe ser convertir el alquiler en una opción atractiva, fomentando un sistema de alquiler asequible y seguro que transforme la cultura financiera del país. "Deberíamos apostar por un gran parque de vivienda pública y social", sugiere, citando ejemplos como el de Viena, donde la construcción de viviendas públicas ha generado mayor apoyo electoral. "Al proteger a los inquilinos mediante la regulación de precios y la provisión de viviendas públicas, se crea una sensación de seguridad y una percepción de que la democracia ofrece beneficios tangibles", concluye.

Las soluciones a la crisis de vivienda deberían centrarse en ofrecer un alivio inmediato a las personas más afectadas. Pero es importante que se entienda que se deben implementar soluciones a largo plazo que solucionen los problemas estructurales de España. Para ello, un gran primer paso sería un diálogo de medidas concretas basado en las propuestas presentadas en estos días. Esto debe ser entendido no como una forma de ganar una ventaja electoral, sino como la base de un pacto de Estado cuyo fin último sea la reconstrucción de la confianza en nuestro país.