Más casas para vivir, menos para invertir: ¿es hora de un impuesto a las segundas viviendas?

La dificultad para acceder a una vivienda en alquiler o en propiedad se está convirtiendo en un problema crítico para muchas personas en España, especialmente familias, jóvenes y personas con bajos ingresos. Ante esta situación, distintos agentes sociales e instituciones han presentado propuestas para abordar el problema y en las últimas semanas también han hecho los deberes los partidos políticos.

"Un impuesto creciente sobre segundas y sucesivas viviendas podría aliviar la crisis de acceso y contribuir a canalizar la inversión hacia sectores más estratégicos para el país"

Hay una propuesta que, aunque se avanzó por el PSOE en su Congreso General, luego no se ha incluido en las doce medidas del Plan de Vivienda planteado por Pedro Sánchez y que merece reflexión profunda: un impuesto creciente para la adquisición de segundas (o terceras y sucesivas) viviendas. No solo podría aliviar la crisis de acceso a la vivienda, sino también contribuir a canalizar la inversión hacia sectores más estratégicos para el país.

Un impuesto progresivo

La propuesta es simple: que quienes más compren, más paguen. El impuesto consistiría en un add-on o recargo sobre la tributación actual (IVA, en el caso de obra nueva o ITP, en el caso de segunda mano) a la adquisición de una vivienda, empezando a aplicarse solo a partir de la segunda vivienda y aumentando progresivamente con cada nueva compra. De este modo, los compradores primerizos quedarían exentos, protegiéndose así su acceso al primer hogar.

La propuesta incluiría dos enfoques: 
 

1. Para personas físicas, el recargo crecería en función del número de viviendas en propiedad. Habría que analizar distintos umbrales, en función del nivel disuasorio de la inversión en inmobiliario y de recaudación esperados, pero un ejemplo podría ser el siguiente:
   
   
   1. Segunda vivienda: +3% sobre el ITP o IVA.
   
   
   2. Tercera vivienda: +6%.
   
   
   3. Cuarta y sucesivas: +10%.
   
   
   4.  
2. Para empresas e inversores institucionales, se aplicaría un recargo fijo, sin progresividad, para evitar distorsiones en su actividad. Además, así se evitarían casos en los que se adquieren grandes fincas sin división horizontal que computan como una única vivienda, cuando el número de metros cuadrados adquiridos puede ser muy superior a las compras por minoristas.

Además, se añadiría un recargo especial para compradores extranjeros no residentes, ya que muchas de estas adquisiciones son de carácter especulativo y agravan la crisis habitacional, especialmente en zonas turísticas.

Aspiraciones del impuesto

Este impuesto no solo serviría como herramienta de recaudación, sino que también podría tener varios efectos positivos en el mercado inmobiliario y en la inversión:

1. Mejorar el acceso a la vivienda. Penalizar la compra de segundas y sucesivas viviendas reduciría la competencia que enfrentan los compradores primerizos, permitiéndoles acceder a viviendas a mejores precios y condiciones.

2. Desincentivar la inversión especulativa. El impuesto busca evitar que el mercado inmobiliario sea un destino tan rentable para los inversores y que, por tanto, haya incentivos a buscar otros destinos a la inversión. Muchos inversores profesionales y pequeños ahorradores buscan rentabilidad en el ladrillo (compra de viviendas con el objetivo de obtener beneficios a corto plazo, mediante la reforma y reventa —flips— o a medio y largo plazo, a través del alquiler). El dinamismo que aportan a este mercado fue útil en épocas pasadas, especialmente en 2012-2015 (el mercado estaba deprimido), pero actualmente su función ya no es tan necesaria.

3. Redirigir la inversión a sectores más productivos. El mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente un refugio de inversión en España, pero este impuesto podría incentivar a los inversores a buscar oportunidades en otros sectores de la economía. España necesita canalizar recursos hacia áreas como la inteligencia artificial, la tecnología, la industria o las energías renovables, que son sectores más estratégicos para el futuro a nivel país y más intensivos en manos de obra y, por tanto, con mayor potencial de creación de empleo.

4. Financiar políticas de vivienda. Lo recaudado por esta vía se podría utilizar para medidas del anunciado Plan de Vivienda o vincularlo a alguna medida concreta y tangible, como la bonificación total o parcial de la compra de la primera vivienda. 

5. Controlar el impacto de compradores extranjeros. En muchas ciudades y zonas turísticas, la compra de viviendas por parte de extranjeros ha disparado los precios y desplazado a los residentes locales. Un recargo adicional a estos compradores podría mitigar este efecto.

6. Fomentar la equidad fiscal. Quienes tienen la capacidad económica para adquirir varias propiedades pueden contribuir más al sistema fiscal, lo que permite redistribuir recursos hacia quienes necesitan más apoyo, como los hogares con bajos ingresos o compradores primerizos.


La vista hacia otros países 

En general, los impuestos sobre la adquisición de segundas viviendas es una estrategia común en países comparables, que tienen como objetivos desalentar la especulación inmobiliaria, aumentar los ingresos fiscales y favorecer el acceso a la vivienda principal. Algunos ejemplos relevantes:

Reino Unido: aplica un recargo en el Stamp Duty Land Tax para segundas viviendas, lo que ha frenado la especulación en algunas ciudades.

Estados Unidos: no existe un impuesto federal específico sobre segundas viviendas, pero los impuestos locales, como el Property Tax, suelen ser más altos para propiedades no residenciales o vacacionales en algunas jurisdicciones. Además, algunos estados aplican tasas adicionales por la compra de propiedades que no sean residencia principal.

Canadá: algunas provincias, como Ontario y Columbia Británica, han impuesto tasas adicionales del 15-20% para compradores extranjeros. Vancouver aplica un impuesto sobre viviendas vacías.

Alemania: no existe un impuesto específico para la adquisición de una segunda vivienda, pero hay varios tributos que afectan a la compra y propiedad de inmuebles adicionales (Zweitwohnungsteuer, impuesto sobre segunda residencia y el Spekulationssteuer, impuesto sobre la plusvalía en caso de venta de viviendas que no hayan sido residencia habitual). 

Singapur: tiene uno de los sistemas más estrictos con un Additional Buyer’s Stamp Duty, que puede llegar hasta el 17% para residentes y 30% para extranjeros en segundas y sucesivas propiedades.
Hablemos de recaudación

"Un impuesto de estas características cubriría más del 30% del coste de una posible bonificación fiscal del 100% para compradores primerizos"

Para entender el impacto recaudatorio de este impuesto, podemos hacer una estimación basada en datos recientes. En 2023 se vendieron en España 640.451 viviendas, según datos del Consejo General del Notariado, de las cuales aproximadamente el 30% correspondieron segundas o sucesivas propiedades (192.000 transacciones). Con un precio medio de 165.780 euros para viviendas de segunda mano, según datos del Ministerio de Vivienda, y 200.000 euros para obra nueva (asumiendo un tamaño promedio por vivienda de 90 metros cuadrados) y, aplicando el esquema de recargos propuesto arriba, se estima una recaudación anual de 2.073 millones de euros. 

Esta cantidad cubriría más del 30% del coste de una posible bonificación fiscal del 100% para compradores primerizos, tal y como expliqué en este artículo.

¿Es este el momento adecuado?

España afronta una crisis de acceso a la vivienda que requiere medidas urgentes y estructurales. Un impuesto creciente a la compra de segundas y sucesivas viviendas no es una solución mágica, pero sí una herramienta que podría ayudar a frenar la especulación, estabilizar los precios y redirigir la inversión hacia sectores más productivos.

La experiencia internacional demuestra que este tipo de medidas pueden funcionar si se diseñan adecuadamente. Además, los recursos recaudados podrían destinarse a financiar políticas que faciliten el acceso a la vivienda para los sectores más vulnerables.

La pregunta ya no es si debemos actuar, sino cómo y cuándo lo haremos. ¿Es hora de dar prioridad a quienes buscan su primera vivienda y limitar la especulación inmobiliaria? El debate está abierto.

* Los puntos de vista expresados son personales y no reflejan, necesariamente, los del Banco de España.