Lunes, 3 de agosto de 2026
ANÁLISIS
La vivienda en España: ganadores y perdedores de la regulación de los alquileres
Ayer, en diversas ciudades de España, miles de manifestantes salieron a las calles bajo el lema 'Se acabó. Bajemos los alquileres' para reivindicar el derecho a una vivienda digna. El profesor de Economía José María Raya analiza uno de los pocos ejemplos de regulación de alquileres y el desarrollo de la ley de vivienda para Agenda Pública: "España dedica a día de hoy un 33% de los recursos que dedican el resto de países de media de la Unión Europea a política de vivienda, con lo que para nuestros políticos la vivienda no ha sido importante".
39 colectivos, bajo el lema ‘Se acabó. Bajemos los alquileres’, reclamaron el pasado día 13 de octubre a las distintas administraciones el derecho a una vivienda digna.Jesús Hellín / Europa Press / ContactoPhoto
En mayo de 2023 se aprobó definitivamente la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Una de sus novedades es el índice que regula los precios de los alquileres y que ha entrado en vigor el 16 de marzo de 2024. Catalunya ha sido la primera comunidad autónoma en anunciar zonas tensionadas en el alquiler de acuerdo con la ley de vivienda. Es decir, Catalunya ha sido la primera comunidad autónoma —y de momento la única— en adoptar la regulación de los alquileres a los 140 municipios considerados zonas tensionadas de acuerdo con la definición de la normativa. Por lo tanto, la regulación de los alquileres en Catalunya ha estado vigente todo el segundo trimestre del año y del cual conocemos los primeros datos. ¿Qué nos dicen?
Permítanme recordar primero lo que nos dice la evidencia científica sobre los efectos del control de alquileres. En la comunidad científica parece haber bastante consenso en que las políticas de limitación de los precios del alquiler pueden generar varios efectos no deseados. Empezando por la eficiencia, se han identificado varios de ellos:
En primer lugar, la reducción en el mantenimiento de las unidades de vivienda sujetas a control. En segundo lugar, la salida del mercado y, finalmente, una menor construcción de viviendas nuevas. En ausencia de expectativas de ingresos, el propietario reduce costes, busca alternativas de inversión, y se reducen, por lo tanto, los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler. Asimismo, se produce una asignación inadecuada entre las personas a alojar y los propios alojamientos. La evidencia empírica también es amplia: Nueva York, Boston, Estocolmo, San Francisco o Catalunya.
La regulación de alquileres es una política bienintencionada que equivoca el diagnóstico. Atribuye las subidas de precios de los alquileres a un comportamiento monopolístico del propietario que hay que regular. Hay dos millones de propietarios en España, es un mercado muy atomizado, es difícil que se pongan de acuerdo. El diagnóstico es sencillo. Falta oferta. Recientemente el Banco de España ha cifrado este déficit en 600.000 viviendas.
La ciencia es muy testaruda. Como se puede observar se ha reducido tanto la tasa de crecimiento intertrimestral de los alquileres como del número de contratos. Pero no se dejen confundir por los ejes. Mientras la tasa de crecimiento de los alquileres (eje de la derecha) ha decrecido un 5.28%, lo que deja el crecimiento anual de los alquileres en un -0.1%, la tasa de crecimiento del número de contratos (eje de la izquierda) se ha reducido en un 15.04% (lo que ha conducido a un crecimiento anual del -16.20%).
Es decir, tal y como predice la teoría la regulación de alquileres es efectiva reduciendo los alquileres de los municipios afectados, pero genera ineficiencias, la principal, expulsa a la oferta del mercado, que busca alternativas.
Por lo tanto, la ley es favorable para el insider (el que en este momento tiene un contrato en zona regulada) y desfavorable al outsider (aquel que quiere un piso en alquiler, bien porque entra en el mercado o bien porque se le ha acabado el contrato). El dato de oferta de alquileres ha sido el más bajo desde 2014 si exceptuamos, el trimestre en el que empezó la pandemia. Y si observamos el gráfico vemos que no es una tendencia nueva, ya empezó durante la vigencia de la regulación de alquileres catalana.
¿A dónde va esta oferta? Puede ir a muchos lugares. Ha podido ir al mercado turístico, al de temporada o simplemente desaparecer (vendiéndose o quedándose vacía tras acabar el contrato). Parece evidente, que en este caso la demanda se ha trasladado al alquiler de temporada. En algunos casos de forma legítima, el propietario ha cambiado el perfil que busca para obtener una mayor rentabilidad, en otros, de forma más discutible, cambiando el contrato pero alquilando a un perfil que es demanda de largo plazo (como hemos visto en sentencias judiciales recientes).
Hace unos días en elDiario.es se presentó un ejercicio de webscrapping con la web de Idealista en un momento de septiembre y en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona, más del 45% de los anuncios eran de temporada. Se observa la evolución de estos anuncios sobe el total de anuncios según datos del grupo Adevinta (habitaclia). La evolución es claramente creciente y resalta el salto cuando se aprueba la nueva ley de vivienda. Probablemente, cuando salga el dato de este segundo trimestre de 2024, veremos otro salto similar.
Uno puede pensar que todo se soluciona regulando también el alquiler de temporada, como ya se ha intentado sin éxito tanto en el Parlament de Catalunya como en el Congreso de los Diputados. Pero es como tapar la fuga de una cañería que está rota. Se puede tratar de tapar también esta fuga… Y la siguiente, y la siguiente. O se puede cambiar la cañería, porque saldrán otras.
Pero voy a acabar con dos mensajes positivos. El primero es que la ley de vivienda no es solo la regulación de alquileres, aunque esta haya acaparado el debate. La ley de vivienda tiene otros aspectos que son muy positivos: los incentivos fiscales para que los propietarios pongan en el mercado viviendas vacías en alquileres sociales a jóvenes, el aval ICO que ayuda a los jóvenes a comprar vivienda, como dos ejemplos.
En segundo lugar, Salvador Illa ha anunciado que invertirá 4.400 millones de euros durante la legislatura para la construcción de 50.000 viviendas sociales en el año 2030. El Govern diseñará un programa cuyas bases se centran en la creación de más solares disponibles, más rapidez de ejecución y financiación pues se prevé garantizar la financiación blanda del Institut Català de Finances en todas las promociones de construcción de nuevas viviendas públicas con una primera línea de 500 millones de euros anuales.
Además el plan incluye más colaboración público-privada (la Generalitat se ofrece a los promotores privados para alquilar o comprar todas sus promociones de obra nueva destinadas a vivienda pública en zonas de fuerte demanda) y más ayudas para el acceso a la vivienda, con la creación de un fondo público de emancipación dotado de 500 millones de euros durante cinco años para financiar el 20% de los gastos de compra de 12.000 viviendas para jóvenes menores de 35 años.
Todos y cada uno de estos aspectos son muy positivos… y van en la línea de las políticas que se necesitan. Ahora bien, no hay ninguna a coste cero. España dedica a día de hoy un 33% de los recursos que dedican el resto de países de media de la Unión Europea a política de vivienda. Para nuestros políticos la vivienda no ha sido importante, más allá del debate y las regulaciones.
Este anuncio sí pone a la política de vivienda donde debe estar, entre las prioridades (también presupuestarias) del Govern. Este anuncio sí acierta el diagnóstico: falta oferta, para empezar, pública. Ahora solo hay que cumplir el plan. Si uno tira de hemeroteca prácticamente las mismas viviendas sociales que prometió Pedro Sánchez en mayo de 2023, las había prometido en 2018 y en 2023 no se había comenzado la ejecución.
Pero esta vez todas las señales son positivas: la mención específica a los tempos, a la colaboración público-privada (casi el 80% de las viviendas sociales, las construye el sector privado), el mensaje de aunar esfuerzos, etc. Para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda, todos los actores son importantes: constructores, inversores, propietarios, inquilinos, expertos y el sector público. Yo creo que esta vez sí vamos a comenzar un camino largo, pero efectivo.
Permítanme recordar primero lo que nos dice la evidencia científica sobre los efectos del control de alquileres. En la comunidad científica parece haber bastante consenso en que las políticas de limitación de los precios del alquiler pueden generar varios efectos no deseados. Empezando por la eficiencia, se han identificado varios de ellos:
"La regulación de alquileres es una política bienintencionada que equivoca el diagnóstico. Atribuye las subidas de precios de los alquileres a un comportamiento monopolístico del propietario que hay que regular"
En primer lugar, la reducción en el mantenimiento de las unidades de vivienda sujetas a control. En segundo lugar, la salida del mercado y, finalmente, una menor construcción de viviendas nuevas. En ausencia de expectativas de ingresos, el propietario reduce costes, busca alternativas de inversión, y se reducen, por lo tanto, los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler. Asimismo, se produce una asignación inadecuada entre las personas a alojar y los propios alojamientos. La evidencia empírica también es amplia: Nueva York, Boston, Estocolmo, San Francisco o Catalunya.
La regulación de alquileres es una política bienintencionada que equivoca el diagnóstico. Atribuye las subidas de precios de los alquileres a un comportamiento monopolístico del propietario que hay que regular. Hay dos millones de propietarios en España, es un mercado muy atomizado, es difícil que se pongan de acuerdo. El diagnóstico es sencillo. Falta oferta. Recientemente el Banco de España ha cifrado este déficit en 600.000 viviendas.
Fuente: Incasol. Elaboración: José María Raya
La ciencia es muy testaruda. Como se puede observar se ha reducido tanto la tasa de crecimiento intertrimestral de los alquileres como del número de contratos. Pero no se dejen confundir por los ejes. Mientras la tasa de crecimiento de los alquileres (eje de la derecha) ha decrecido un 5.28%, lo que deja el crecimiento anual de los alquileres en un -0.1%, la tasa de crecimiento del número de contratos (eje de la izquierda) se ha reducido en un 15.04% (lo que ha conducido a un crecimiento anual del -16.20%).
"La regulación de alquileres es efectiva reduciendo los alquileres de los municipios afectados, pero genera ineficiencias, la principal, expulsa a la oferta del mercado, que busca alternativas"
Es decir, tal y como predice la teoría la regulación de alquileres es efectiva reduciendo los alquileres de los municipios afectados, pero genera ineficiencias, la principal, expulsa a la oferta del mercado, que busca alternativas.
Por lo tanto, la ley es favorable para el insider (el que en este momento tiene un contrato en zona regulada) y desfavorable al outsider (aquel que quiere un piso en alquiler, bien porque entra en el mercado o bien porque se le ha acabado el contrato). El dato de oferta de alquileres ha sido el más bajo desde 2014 si exceptuamos, el trimestre en el que empezó la pandemia. Y si observamos el gráfico vemos que no es una tendencia nueva, ya empezó durante la vigencia de la regulación de alquileres catalana.
¿A dónde va esta oferta? Puede ir a muchos lugares. Ha podido ir al mercado turístico, al de temporada o simplemente desaparecer (vendiéndose o quedándose vacía tras acabar el contrato). Parece evidente, que en este caso la demanda se ha trasladado al alquiler de temporada. En algunos casos de forma legítima, el propietario ha cambiado el perfil que busca para obtener una mayor rentabilidad, en otros, de forma más discutible, cambiando el contrato pero alquilando a un perfil que es demanda de largo plazo (como hemos visto en sentencias judiciales recientes).
"La Ley es favorable para el insider (el que en este momento tiene un contrato en zona regulada) y desfavorable al outsider (aquel que quiere un piso en alquiler, bien porque entra en el mercado o bien porque se le ha acabado el contrato)"
Hace unos días en elDiario.es se presentó un ejercicio de webscrapping con la web de Idealista en un momento de septiembre y en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona, más del 45% de los anuncios eran de temporada. Se observa la evolución de estos anuncios sobe el total de anuncios según datos del grupo Adevinta (habitaclia). La evolución es claramente creciente y resalta el salto cuando se aprueba la nueva ley de vivienda. Probablemente, cuando salga el dato de este segundo trimestre de 2024, veremos otro salto similar.
Fuente: Adevinta. Elaboración: José María Raya
Uno puede pensar que todo se soluciona regulando también el alquiler de temporada, como ya se ha intentado sin éxito tanto en el Parlament de Catalunya como en el Congreso de los Diputados. Pero es como tapar la fuga de una cañería que está rota. Se puede tratar de tapar también esta fuga… Y la siguiente, y la siguiente. O se puede cambiar la cañería, porque saldrán otras.
Pero voy a acabar con dos mensajes positivos. El primero es que la ley de vivienda no es solo la regulación de alquileres, aunque esta haya acaparado el debate. La ley de vivienda tiene otros aspectos que son muy positivos: los incentivos fiscales para que los propietarios pongan en el mercado viviendas vacías en alquileres sociales a jóvenes, el aval ICO que ayuda a los jóvenes a comprar vivienda, como dos ejemplos.
"Salvador Illa ha anunciado que invertirá 4.400 millones de euros durante la legislatura para la construcción de 50.000 viviendas sociales en el año 2030"
En segundo lugar, Salvador Illa ha anunciado que invertirá 4.400 millones de euros durante la legislatura para la construcción de 50.000 viviendas sociales en el año 2030. El Govern diseñará un programa cuyas bases se centran en la creación de más solares disponibles, más rapidez de ejecución y financiación pues se prevé garantizar la financiación blanda del Institut Català de Finances en todas las promociones de construcción de nuevas viviendas públicas con una primera línea de 500 millones de euros anuales.
Además el plan incluye más colaboración público-privada (la Generalitat se ofrece a los promotores privados para alquilar o comprar todas sus promociones de obra nueva destinadas a vivienda pública en zonas de fuerte demanda) y más ayudas para el acceso a la vivienda, con la creación de un fondo público de emancipación dotado de 500 millones de euros durante cinco años para financiar el 20% de los gastos de compra de 12.000 viviendas para jóvenes menores de 35 años.
Todos y cada uno de estos aspectos son muy positivos… y van en la línea de las políticas que se necesitan. Ahora bien, no hay ninguna a coste cero. España dedica a día de hoy un 33% de los recursos que dedican el resto de países de media de la Unión Europea a política de vivienda. Para nuestros políticos la vivienda no ha sido importante, más allá del debate y las regulaciones.
"Para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda, todos los actores son importantes. Esta vez sí vamos a comenzar un camino largo, pero efectivo"
Este anuncio sí pone a la política de vivienda donde debe estar, entre las prioridades (también presupuestarias) del Govern. Este anuncio sí acierta el diagnóstico: falta oferta, para empezar, pública. Ahora solo hay que cumplir el plan. Si uno tira de hemeroteca prácticamente las mismas viviendas sociales que prometió Pedro Sánchez en mayo de 2023, las había prometido en 2018 y en 2023 no se había comenzado la ejecución.
Pero esta vez todas las señales son positivas: la mención específica a los tempos, a la colaboración público-privada (casi el 80% de las viviendas sociales, las construye el sector privado), el mensaje de aunar esfuerzos, etc. Para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda, todos los actores son importantes: constructores, inversores, propietarios, inquilinos, expertos y el sector público. Yo creo que esta vez sí vamos a comenzar un camino largo, pero efectivo.
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Economía, vivienda, Cataluña, Salvador Illa, España, España vacía, manifestaciones, alquiler, Gobierno, políticas públicas Ahora en portada
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