Sin vivienda en propiedad crecerá la desigualdad intergeneracional

El Banco de España, en su capítulo dedicado al mercado de la vivienda en su informe anual de 2023, destacó que las cohortes nacidas a partir del 1980 muestran un retraso progresivo en su edad de emancipación. Una persona nacida en 1988 tiene una probabilidad de vivir con los padres a los 30 años de, aproximadamente, el 60%, mientras que para una persona nacida en 1976 esta probabilidad se encontraba en el entorno del 50%. De las grandes economías de la UE, España tiene el mayor aumento del 2008 al 2022 en la proporción de jóvenes en edades de entre 18 y 34 años en la casa familiar (el 65,9% de los jóvenes españoles en esta franja de edad no se habían emancipado en el 2022, unos 13 puntos porcentuales —pp— más que en el 2008 y 16 pp por encima de la media de la UE-27). Solo el 12,5% del colectivo de jóvenes entre 16 y 34 años residía en casas de alquiler en España el 2022, en comparación con las proporciones del 52,5% en Alemania, el 35,5% en Francia o el 20% a la media de la UE-27. 

"España destaca por el peso más elevado que tiene entre los hogares jóvenes la residencia en viviendas cedidas de manera gratuita (12,3%, frente al 6,5% en la UE-27)"

Pero no solo es un problema que la edad de emancipación en España ya se sitúe por encima de los 30 años (cuatro años por encima de la media europea), también la desigualdad procede de en cómo ha cambiado la forma de tenencia en la que nuestros jóvenes se emancipan. Si hace una década el 70% de los menores de 35 años se emancipaban con una vivienda en propiedad, hoy este porcentaje se ha reducido a la mitad. Asimismo, en el 2022, el 48,5% de los hogares españoles con persona de referencia de entre 18 y 34 años residía en una vivienda que no era de su propiedad, un 12,3% en viviendas cedidas de manera gratuita y un 2,7% en alquiler social. Así, España destaca por el peso más elevado que tiene entre los hogares jóvenes la residencia en viviendas cedidas de manera gratuita (12,3%, frente al 6,5% en la UE-27), un fenómeno que probablemente refleja la importancia del apoyo familiar en los hogares con mayor capacidad económica. Por el contrario, en la economía española el alquiler a precio reducido tiene una escasa relevancia entre los hogares jóvenes (2,7%) en comparación con otras economías europeas (26% en Francia) o con la media de la UE-27 (10%), como resultado del reducido peso del alquiler social en España.

Entre los motivos destacan los problemas de acceso a la vivienda (en propiedad o alquiler) y las peores condiciones laborales con cifras de paro juvenil y tasas de contratos a tiempo parcial superiores a las registradas en el resto de los grupos de edad y, también, en las otras economías europeas. La prudencia de las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario también habrían dificultado el acceso de este colectivo a la financiación necesaria para adquirir una vivienda en propiedad y derivando la demanda a un mercado de alquiler muy tensionado que dificulta el ahorro.

"La acumulación de riqueza neta por parte de los hogares jóvenes está siendo menor que las de generaciones anteriores y esto no siempre fue así"

Las consecuencias son diversas. Por citar algunas: una menor productividad y crecimiento, así como una menor natalidad y la mayor vulnerabilidad de los hogares en alquiler que pertenecen al 20% de renta más reducida. Centrándonos en la desigualdad intergeneracional, unos mayores precios de la vivienda, limitan la capacidad de ahorro de los hogares y condicionan su proceso de acumulación de riqueza a lo largo de su vida.

La acumulación de riqueza neta por parte de los hogares jóvenes está siendo menor que las de generaciones anteriores y esto no siempre fue así: hace 20 años, los hogares de gente de 40 años tenían el mismo patrimonio que los de 70 años. En España, la vivienda supone más del 52% del valor de los activos reales (42% de los activos totales) de las familias. La consecuencia es que la riqueza neta de los mayores de 75 años es 5,42 veces más grande que la de los menores de 35, cifra que ha aumentado en un 61% desde 2014. Esta riqueza sirve para afrontar la vejez con más recursos. Así, las actuales cohortes jóvenes serían más vulnerables a perturbaciones adversas. 

Asimismo, Molina y Andrés (2023) muestran que las pensiones resultan insuficientes para hacer frente a los costes en la etapa de la jubilación cuando la asistencia se hace necesaria. En este sentido, la opción de recurrir al ahorro líquido resulta limitada a causa de que la mayor parte del esfuerzo en ahorro en España se ha destinado a la adquisición de la vivienda. Los productos de monetización de la vivienda permiten transformar el valor de un activo inmobiliario en flujos de renta líquidos y representan una gran oportunidad para solucionar problemas de financiación a gente mayor con pensiones bajas y necesidades elevadas de asistencia, pero que disponen de un patrimonio inmobiliario que pueden movilizar. Las generaciones jóvenes también llegarán a ser grandes y es probable que tengan necesidades asistenciales que no podrán cubrir con la vivienda. 

Avales ICO y copropiedad

En cuanto a soluciones, los avales ICO para que los jóvenes obtengan un préstamo hipotecario con un menor porcentaje de ahorro inicial no acaban de arrancar. Se han utilizado 2.873 avales en su primer año, lo que parece una cifra muy pequeña si la ponemos en relación a las casi 680.000 transacciones realizadas en el mismo periodo. Se deberían revisar los detalles de la política y los acuerdos con las entidades financieras.

Una alternativa es la copropiedad, según la cual el Estado es propietario del porcentaje de la vivienda que medie entre el precio de la vivienda y la suma del importe que pueda prestar el banco y el ahorro inicial del joven. En ambos casos debería de garantizarse un aumento de la oferta de viviendas para evitar que la ayuda acabe transfiriéndose al propietario a través de mayores precios. Finalmente, también se podrían realizar rebajas impositivas (IVA e ITP) para aquellos jóvenes sin vivienda habitual.