La crisis de la vivienda no se resuelve a gritos

La crisis de la vivienda en España tiene dos cuellos de botella. Uno afecta a quienes ya han conseguido entrar y tienen dificultades para mantenerse dentro; el otro, a quienes están fuera y cada vez encuentran más obstáculos para acceder a una vivienda. El primer cuello conduce a los retrasos en el pago del alquiler, la hipoteca o los suministros. El segundo impide que miles de jóvenes puedan abandonar el hogar familiar, que otros tantos trabajadores encuentren alquileres compatibles con sus salarios o que adultos que alquilen habitaciones en pisos compartidos puedan acceder a su propia vivienda.

Conviene aclarar que la primera cuestión no se refiere a la ocupación ilegal de viviendas. Los datos analizados en este informe miden los retrasos en el pago de la hipoteca, el alquiler o los recibos domésticos, que en España alcanzan el 14,2%, frente a una media europea del 9,7%. El resultado del estudio Beyond Affordability: Housing Access, Social Innovation and Institutional Diversity in the European Union refleja que una parte significativa de quienes ya han accedido a una vivienda sigue encontrándose en una posición económica vulnerable.

Hay, además, un segundo problema, el cual aparece antes de que se consiga una vivienda. Los jóvenes españoles abandonan el hogar familiar, por término medio, a los treinta años frente a veintiséis en la UE. Esa diferencia no puede considerarse una anécdota cultural. Representa el aplazamiento de proyectos personales, familiares y profesionales, además de una prolongada dependencia de los recursos paternos.

Nuestro análisis de los veintisiete países de la UE muestra la importancia de considerar ambos cuellos de botella. Cuando se estudian únicamente las condiciones de las personas que ya viven en un hogar establecido, España aparece en una posición intermedia (el lugar trece de veintisiete). En este sentido, sus niveles de hacinamiento y de sobrecarga por el coste de la vivienda no se encuentran entre los peores de Europa. Sin embargo, esta imagen cambia al incorporar la capacidad de emanciparse. España cae entonces hasta el puesto veintidós de los veintisiete Estados miembros.

La explicación es sencilla. Las estadísticas convencionales observan a quienes ya han conseguido entrar en el sistema residencial, pero apenas ven a quienes siguen esperando fuera. Un joven que no puede pagar un alquiler y permanece en casa de sus padres no aparece necesariamente como una persona vulnerable con problemas de vivienda. Puede no sufrir impagos, no destinar una parte excesiva de sus ingresos al alquiler y no figurar como un hogar hacinado. Sin embargo, carece de la posibilidad efectiva de construir una vida independiente.

"Un joven que no puede pagar un alquiler y permanece en casa de sus padres no aparece necesariamente como una persona vulnerable con problemas de vivienda"

La familia española está amortiguando esta situación. Ofrece alojamiento, comparte gastos y evita que muchas personas caigan en formas más graves de exclusión. El gran problema es que no todas las familias tienen la misma capacidad para protegerse. Algunos jóvenes pueden permanecer en una vivienda amplia y recibir ayuda económica para emanciparse, mientras que otros proceden de familias sin patrimonio, con ingresos reducidos o con problemas de espacio. El acceso a la vivienda depende así cada vez menos del salario propio (mérito) y cada vez más de los recursos acumulados por la familia de origen (linaje).

Esta transformación tiene consecuencias profundas no solo para la vivienda, sino para la sociedad en su conjunto. Retrasa la formación de familias, reduce la movilidad laboral y debilita la confianza en que el esfuerzo profesional permita mejorar las condiciones de vida. También consolida una división entre quienes pueden recibir una vivienda, una herencia o una ayuda económica y quienes dependen exclusivamente de sus ingresos.

Por eso debemos dejar de hablar únicamente de cantidad de viviendas o de precios y empezar a hablar de acceso e impagos. El objetivo de una política residencial no puede limitarse a que bajen los alquileres o a que se construyan más viviendas. Debe conseguir que una persona con un empleo y unos ingresos normales pueda acceder a un hogar adecuado sin endeudarse de manera insostenible ni depender del patrimonio de sus padres. Esto exige actuar simultáneamente sobre los dos cuellos.

"El acceso a la vivienda depende así cada vez menos del salario propio (mérito) y cada vez más de los recursos acumulados por la familia de origen (linaje)"

Para ayudar a quienes ya están dentro se necesitan medidas que reduzcan la vulnerabilidad económica, prevengan los impagos y protejan a los hogares que atraviesan dificultades. Para quienes todavía están fuera, hace falta aumentar la oferta accesible, facilitar el alquiler, reducir las barreras económicas iniciales y ampliar de forma sostenida el parque público, social y no lucrativo.

También es necesario construir más, pero no basta con aumentar indiscriminadamente el número de viviendas. Si las nuevas promociones quedan fuera del alcance de los hogares con ingresos medios y bajos, crecerá la oferta sin resolverse el problema de acceso. La política debe distinguir entre producir viviendas y producir viviendas accesibles.

España necesita movilizar suelo, agilizar licencias, simplificar procedimientos y ofrecer seguridad jurídica. Pero estas reformas deben ir acompañadas de compromisos de asequibilidad, protección de los inquilinos vulnerables y conservación a largo plazo de la vivienda subvencionada.

El aumento de la oferta privada y el desarrollo del parque público no son estrategias incompatibles. Son componentes de una misma respuesta. También pueden contribuir las cooperativas, la vivienda en cesión de uso, los proveedores no lucrativos y otras iniciativas comunitarias. Estas fórmulas abren espacios entre la propiedad individual y el alquiler convencional. Sin embargo, necesitan suelo, financiación estable, asistencia técnica y un marco jurídico previsible.

"Es necesario construir más, pero no basta con aumentar indiscriminadamente el número de viviendas"

Lo mismo ocurre con las nuevas formas de vivienda. No toda vivienda tiene que estar en bloques de hormigón al uso, tal y como se construyen desde hace más de un siglo. Las viviendas modulares, las viviendas móviles, las casas plegables, entre otras, pueden dar una respuesta coherente y rápida a los problemas de acceso e impagos, especialmente para los grupos con más problemas de acceso.

El peor contexto posible para afrontar estos retos es la actual polarización política. La vivienda se ha convertido en otro campo de batalla en el que cada posición ofrece una explicación total y desacredita cualquier propuesta procedente del adversario. Desde un extremo se presenta a los propietarios como responsables del problema y se confía casi exclusivamente en controles, prohibiciones y sanciones públicas. Desde el otro se interpreta cualquier intervención pública como un ataque al mercado y se afirma que construir más solucionará casi automáticamente la crisis.

Ambas perspectivas identifican problemas reales, pero fracasan cuando se convierten en posiciones cerradas. El mercado no puede garantizar por sí solo el acceso de quienes carecen de ingresos suficientes. Pero el sector público tampoco puede producir, en poco tiempo, todas las viviendas necesarias. De igual forma, limitar precios no crea automáticamente nueva oferta, pero liberalizar suelo tampoco garantiza viviendas asequibles. Por eso, proteger al inquilino no debe implicar ignorar la seguridad del propietario.

La polarización impide combinar estas medidas. Cada gobierno modifica las normas del anterior, cada oposición promete derogarlas y las distintas administraciones se responsabilizan mutuamente. El resultado es incertidumbre para los pequeños propietarios, los promotores y los inversores, inseguridad para los inquilinos, frustración para quienes continúan esperando una oportunidad residencial y un hartazgo generalizado que en nada contribuye al clima necesario para resolver este problema.

[blovkquote]"La vivienda se ha convertido en otro campo de batalla en el que cada posición ofrece una explicación total y desacredita cualquier propuesta procedente del adversario"La vivienda exige exactamente lo contrario: análisis, cooperación y continuidad. Construir, rehabilitar, movilizar suelo y ampliar el parque público requiere más tiempo que una legislatura. También exige coordinación entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos, porque ninguna administración dispone por sí sola de todos los instrumentos necesarios.

Mientras una parte de la población tenga dificultades para conservar su vivienda y otra no pueda acceder a ella, España seguirá atrapada entre esas realidades asfixiantes. Y mientras la polarización nos obligue a elegir entre soluciones que deberían aplicarse conjuntamente, continuaremos discutiendo quién tiene la culpa en lugar de a quién podemos beneficiar.