¿Quieres ser joven propietario? España no es tu país

Los jóvenes españoles no pueden irse de casa. Abandonando el hogar de sus padres a una edad media de 30,4 años según Eurostat, se pone de manifiesto que la vivienda es uno de los mayores retos que tiene nuestro país ante sí. Es cierto que tenemos un propósito constitucional. Pero por mucho que digan en campaña electoral, los principales partidos no terminan de desarrollar una dirección efectiva que ponga solución al problema. Lastrada por la incertidumbre, el desempleo o la precariedad laboral, la pura verdad es que la población joven solo puede plantearse un difícil dilema: comprar o alquilar.

"Las cuotas hipotecarias se han mantenido por debajo del precio medio por alquiler, por lo que continúa siendo más provechoso comprar que alquilar. Eso sí, para quien pueda permitírselo"

Pues bien, la tendencia a vivir en régimen de alquiler ha aumentado. Pero esta alternativa no se ha terminado de configurar como una opción real para los más jóvenes. En términos numéricos, los precios de los alquileres continúan disparados. A falta de un desarrollo consolidado del Índice de Precios de Referencia que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Idealista anunció recientemente que las rentas de los inquilinos subieron un 13,2% en el segundo trimestre del 2024. En suma, las cuotas hipotecarias se han mantenido por debajo del precio medio por alquiler, por lo que continúa siendo más provechoso comprar que alquilar. Eso sí, para quien pueda permitírselo. Todo esto termina desembocando en que la representatividad del mercado del alquiler con respecto al de compraventa siga siendo marginal en España.

Pero más clara es la contraposición que muestra la vivienda en propiedad. El porcentaje de hogares que residen en este tipo de vivienda alcanza el 75,2%, de los que un 31,8% son jóvenes propietarios según la última Encuesta Financiera de las Familias publicada por el Banco de España. A pesar de que su precio ha crecido un 29% en los últimos 10 años, podemos extraer una clara conclusión: la vivienda en propiedad tiene todavía un fuerte impacto cultural. Aunque el precio de la entrada de un inmueble suponga cuatro años y medio de sueldo íntegro según el Observatorio de Emancipación, los jóvenes españoles están prácticamente obligados a acudir a la compraventa con garantía hipotecaria como opción más hacedera. Y es que conviene resaltar que pedir un préstamo hipotecario no es tarea sencilla. 

"El dato es estupefaciente: solo un 8,2% de las hipotecas son firmadas por menores de 35 años"

Los bancos establecen requisitos estrictos a los futuros prestatarios. En cumplimiento de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, se prima la viabilidad frente a las garantías, siendo condición sine qua non contar con un contrato de trabajo indefinido. No sería asumida, por tanto, la trampa del contrato fijo discontinuo, considerada como relación laboral de carácter temporal. Tampoco el porcentaje de financiación suele exceder del 80%, por lo que los solicitantes deben recopilar cantidades de ahorro previas. Con unos niveles de PIB per cápita en senda decadente y situándose la tasa de desempleo juvenil en el 27,7%, resulta ilusorio que este segmento de población pueda encontrar una oportunidad en el mercado hipotecario. El dato es estupefaciente: solo un 8,2% de las hipotecas son firmadas por menores de 35 años.

Hay otro hecho que puede afectar a esos jóvenes que tengan acceso a la financiación. Aunque existan indicios de que el programa higher for longer vaya revertiendo, las expectativas de rebajas de tipos se están enfriando y la evolución de la inflación seguirá teniendo su repercusión. Esto afectará de lleno a todos aquellos préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, la oferta comercial bancaria más extendida. Al optar por un préstamo de estas características, se termina añadiendo un elemento de complejidad a la economía juvenil: el Euribor. Aunque haya disminuido en los últimos meses, tiene oscilaciones que terminan reflejándose en la volatilidad del recibo que se paga pudiendo llevar a situaciones de estrés financiero. De esta casuística tampoco se librarían las novedosas hipotecas mixtas, por lo que tiene peligro subirse a las modas.

"Tiene que existir una apuesta firme con mayor dotación presupuestaria creándose una alternativa a la propiedad"

Parte de la solución pasaría por el Estado. Tiene que existir una apuesta firme con mayor dotación presupuestaria creándose una alternativa a la propiedad. Por el momento, los planes estatales de vivienda han actualizado su horquilla de requisitos para que sea mayor el número de beneficiarios. Pero la última línea en avales ICO aprobada por el Gobierno tampoco es suficiente porque solo se avalaría en cada una de las operaciones hasta el 20% del principal durante un periodo de 10 años. Poniendo las entidades de crédito el dinero sobre la mesa y asumiendo el 80% de posibles impagos, estas decidirán una vez más, a tenor de sus criterios de evaluación del riesgo crediticio, quién podrá obtener una hipoteca. Prima facie, esta iniciativa no supondrá un cambio importante en el acceso de los jóvenes a la vivienda. 

Cuestión distinta seria que se pudiera crear una "Agencia Pública para el Alquiler" de carácter estatal. Con más de 3,8 millones de vivienda vacías en nuestro país, esta agencia podría ofrecer una solución intermedia dando garantías públicas a los propietarios para el cobro de las rentas o seguros contra los daños. Para mayor seguridad, la propia agencia podría incluso realizar el cobro de las rentas y pagar a los propietarios. Al tratarse de un incentivo para los futuros arrendadores, podría aumentar el stock de vivienda en alquiler y convertir en más asequibles las rentas de muchos contratos. En estos tiempos de polarización identitaria, nuestras instituciones podrían redefinir su legitimidad con una política de vivienda en mayúsculas.