¿Es tan regresivo el impuesto sobre las hipotecas?

José María Raya 9 de noviembre de 2018

Finalmente, el impuesto sobre las hipotecas recaerá de nuevo sobre el comprador. O no. Porque con la rapidez de un concursante de televisión, Pedro Sánchez ha anunciado una modificación legal para obligar a los bancos a hacerse cargo a partir del próximo lunes. Está claro que si los bancos pagaran de verdad el impuesto, sería más equitativo que recayese en ellos que en los ciudadanos. Pero la Ley de Dalton nos dice que es irrelevante quién es el sujeto nominal del impuesto. Da igual quién ingrese el impuesto de las hipotecas. Lo importante es la capacidad para trasladarlo y los bancos la tienen toda. Si la entidad financiera es quien tiene que ingresar el impuesto, y los prestatarios tienen difícil acceso al crédito hipotecario (es probable que esta ley contribuya a restringirlo) y pocas alternativas (recordemos que el porcentaje de concentración de mercado de las cinco principales entidades financieras del sector bancario español es del 67,86%), entonces los bancos podrán trasladar la mayor parte del impuesto al ciudadano. Nótese que he dicho ciudadano, que no necesariamente comprador. Lo normal sería que el cambio impositivo acabara significando unos mayores tipos de interés en la oferta de préstamos hipotecarios: suben los costes, éstos se trasladan al precio del producto. Pero la banca española, erróneamente, ha competido tradicionalmente de forma muy agresiva en el mercado de las hipotecas cargando unos diferenciales muy bajos y compensando esos costes con mayores precios en los productos cruzados u otras comisiones. En este punto, permítanme que dude de cómo el Gobierno podrá velar (verbo utilizado ayer por la ministra Montero) para evitar que los bancos trasladen indirectamente a sus clientes el coste del impuesto de las hipotecas que las entidades financieras quedarán obligadas a asumir a partir de este sábado. ¿Cómo puede evitar el Gobierno que una empresa ponga precio a sus productos?

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Con lo que la pregunta esencial es: ¿realmente hay que proteger tanto al hipotecado respecto al no hipotecado? No existen datos oficiales del perfil de aquél. Un primera fuente de información, lo constituyen los informes de algunas inmobiliarias. Fotocasa, en uno reciente, calcula que el 75% de los compradores en 2017 han necesitado hipoteca. Es decir, que ha habido un 25% de compras al contado. Este 25%, que ha sido aún superior en los años anteriores, da muestras de que desde 2009 gran parte del comprador de vivienda ha sido un inversor; y, de paso, explica por qué hoy no habría que alarmarse aunque existiese una burbuja en los precios de la vivienda, a diferencia de lo que ocurrió cuando sí existió esa burbuja). De hecho, un 12% de estos compradores manifiesta abiertamente que la compra no es de vivienda habitual. Al dibujar el perfil del comprador que contrató una hipoteca en el último año se ve que mayoritariamente han sido mujeres (58%), es decir, que éstas necesitan más financiación externa que los hombres. Además, el perfil de la hipotecada está entre los 25 y los 44 años. Un informe más interesante es el que realiza Tecnocasa cada semestre. En él no sólo obtenemos un perfil del hipotecado, sino que lo podemos compararlo con el de la persona que alquila un piso. En la Tabla 1, presentamos una comparativa de ambos perfiles también para el año 2017. Aunque son similares, básicamente personas en edad de emancipación, sí se observa en el perfil del hipotecado una mayor presencia de individuos con contrato indefinido, de nacionalidad española y con un mayor nivel de estudios, en relación al del arrendatario. Estas diferencias seguro que son más acusadas porque en la muestra de Tecnocasa están infrarepresentados los compradores de renta alta.

Por último, el Banco de España ofrece en abierto los datos de la Encuesta Financiera de las Familias (EFF). Esta encuesta se realiza desde 2002 con el fin de obtener información directa sobre las condiciones financieras de las familias españolas. Con estos datos, podemos conocer las diferencias en renta entre los hogares que tienen algún préstamo hipotecario y los que no. La mediana de la renta anual para las familias de la encuesta se sitúa algo por encima de los 30.000 euros. En el gráfico 1 se observa que dicha renta mediana es de 27.115 euros para las familias no hipotecadas y de 38.001 euros para las familias con algún préstamo hipotecario. Es decir, las familias hipotecadas tienen una renta mediana casi un 29% más elevada.

Gráfico 1- renta mediana de las familias hipotecadas y no hipotecadas

Asimismo, en el gráfico 2 se presenta el ratio de hipotecados según tramos de renta familiar. En este sentido, podemos observar que en el 20% de las rentas inferiores, poco más de un 10% de los hogares tienen una hipoteca; mientras que en los tramos superiores de renta, más de un tercio de las familias tienen un préstamo hipotecario.

Habida cuenta de que es el mercado, y no la ley, quien determina la repercusión de los impuestos vía precio, los bancos mantendrán su rentabilidad trasladándolos al cliente. Una vez asumido este hecho (réditos electorales aparte), no parece que haya que proteger a los individuos que se hipotecan. El impuesto no es regresivo sino progresivo, pues se hipotecan más los hogares con rentas más elevadas (este mensaje también va para aquéllos que tratan de sacar réditos electorales abogando por eliminarlo). En definitiva, ¿quieren solucionar el problema de la vivienda? ¿Quieren de verdad adoptar medidas progresivas relacionadas con ella? Consigan aumentar la oferta de alquiler social. Son las familias que no se pueden hipotecar y que incluso tienen muy complicado el acceso a una vivienda digna en régimen de alquiler las que nos deben preocupar socialmente. Recientemente, el Ayuntamiento de Mataró (por cierto, del mismo color político que el del Gobierno de España) ha presentado un proyecto innovador (Yes, we rent!) que cuenta con el apoyo económico de la Unión Europea. En el proyecto se incentiva al propietario de viviendas vacías para ceder sus viviendas al parque de alquiler social (mediante la creación de una cooperativa de alquiler). Un ejemplo de una medida progresiva que, además, ayuda a solucionar los desequilibrios del mercado de la vivienda.

José María Raya

Profesor de Economía en Tecnocampus - Universitat Pompeu Fabra

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Etiquetas

Economía, hipoteca, vivienda, alquiler

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