No es país (ni continente) para el control de alquileres

El Tribunal Constitucional alemán ha dado a conocer una sentencia por la que considera que Berlín no tiene la autoridad para promulgar la ley que congeló los alquileres en la ciudad-estado de Berlín desde 2020, ya que el Gobierno federal es el único responsable de tales decisiones, según la Constitución del país. No es el primer varapalo jurídico al control de precios. La Ley Alur que entró en vigor en París en agosto de 2015 y en Lille en febrero de 2017 fue anulada Stefanías último año por la Corte Administrativa de París.

Recordemos que desde septiembre de 2020 hay una ley de control de alquileres vigente en Cataluña. Parece que el Tribunal Constitucional alemán no ha sentado un buen precedente para la misma, que ya tiene un recurso admitido a trámite. Y no se quedan ahí las malas noticias para la ley catalana. Este mismo año, el Constitucional español declaró inconstitucionales y nulos varios artículos del Decreto-ley de la Generalitat catalana en materia de vivienda de finales de 2019. La sentencia da validez sólo informativa a los índices de referencia del alquiler, dejando “incólume la libertad de las partes para fijar la renta del arrendamiento”. No parece que sea un escenario propicio para incluir el control de alquileres en la nueva Ley de Vivienda, tal y como quiere Unidas Podemos.

En Agenda Pública ya se ha sostenido que el control de precios no funciona (aquí o aquí). Hay una amplia evidencia teórica y empírica en diversas ciudades. Recordemos: las limitaciones de precios no incentivan a los propietarios. Primero, no las cuidan, y en un tiempo las retiran del mercado de alquiler. Los inversores buscan mercados o inversiones alternativas; no se construyen nuevas viviendas para el alquiler. La oferta se contrae, que es justo el mayor problema del mercado del alquiler en España: la escasez de oferta pública y privada de viviendas en este régimen. Además, aparecen otros problemas (mercados negros, impactos negativos en el mercado laboral…), y el efecto en precios suele ser menor en el mejor de los casos, además de temporal y contrarrestado por un rebote de precios en el segmento no regulado. La medida tampoco se justifica porque los propietarios se comporten como monopolistas (pues no hay propietarios con poder de mercado suficiente) y ni siquiera es equitativa. Favorece al inquilino del segmento regulado y perjudica al del segmento no regulado, sin justificación alguna.

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¿Tenemos nuevas evidencias? ¿Ha funcionado el control de alquileres en Berlín (Mietendeckel)?

Hahn et al. (2020) muestran que se han reducido los alquileres en el segmento controlado, pero a costa de una reducción sustancial en el parque de viviendas ofertadas. Ello ha producido que se haya trasladado la demanda hacia las ciudades no reguladas cercanas a Berlín (13), aumentando los precios en las mismas. Una evidencia similar se puede ver en Dolls et al. (2021): la tasa de caída de los alquileres en Berlín ha sido superior a la de otras ciudades alemanas, pero ha disminuido la oferta frente al aumento que se ha producido en ciudades grandes no reguladas.

¿Alguna evidencia en Cataluña? Todavía es pronto y se necesitan mejores datos que los disponibles. Los datos publicados por el Instituto Catalán del Suelo (Incasol) son trimestrales y por ciudades, con lo que sólo hay un dato desde que la Ley entró en vigor. Que ésta coincida con la pandemia tampoco ayuda a aislar efectos negativos en precios y contratos.

Con los microdatos de las operaciones de Tecnocasa en 2020 se puede realizar un ejercicio comparativo entre Madrid y Barcelona. La primera es lo más cercano a un grupo de control de la segunda en términos de mercado de alquiler. En la Tabla 1 se puede observar un porcentaje de operaciones similares en ambas ciudades, antes y después de la entrada en vigor de la Ley de Alquileres catalana. Se percibe, si acaso, un porcentaje ligeramente inferior en Barcelona después de la nueva legislación, de medio punto. Lo mismo ocurre con los precios: no parece que el comportamiento de Barcelona sea distinto del de Madrid tras la Ley catalana; y, de haberlo, es que en Madrid ha decrecido más el alquiler por metro cuadrado.

Tabla 1.- Porcentaje de contratos y precio medio del alquiler por m2 antes y después de la ley (18/09-/2020).

Fuente: Tecnocasa. EsadeEcPol.

¿Y por qué entonces tanto empeño con seguir debatiendo sobre esta medida? Tiene problemas jurídicos, no es efectiva y ni siquiera es equitativa. Pues porque tiene… ¡todo lo demás! Está llena de buenas intenciones; es una medida gratuita para el sector público, con lo que el político que la proponga lo hace a coste 0; traslada el problema al sector privado; y, sobre todo, porque políticamente es un ‘hit’. Un éxito seguro. ¿Qué medida puede parecer más efectiva para frenar el encarecimiento del alquiler que… prohibirlo? Al introducir la Ley Elan,(sucesora de la Ley Elur), Macron dijo que no creía en la medida y aun así la implantaba. Es difícil no tatarear un hit, aunque ni siquiera te guste. Fíjense a partir de ahora en cualquiera que defienda esta medida: politólogos, sociólogos, arquitectos, algún abogado… ningún economista. Pocas veces somos tan unánimes como en esta cuestión. Por algo será. Ahora bien, está claro que los economistas no somos muy convincentes; ni buenos creadores de hits.

Mientras tanto, pasa el tiempo y seguimos entretenidos, el acceso a la vivienda continúa siendo difícil para muchos colectivos, especialmente los jóvenes. Y en cuanto a las soluciones de verdad (ni fáciles, ni rápidas, pero sí efectivas), sigue habiendo mucha timidez, mucha lentitud. La oferta pública de alquiler social continúa en el 2,5% (10 veces por debajo de los principales países europeos) y la cooperación público-privada sigue muy estancada. A pesar de que se han filtrado algunas ideas interesantes, la esperada Ley de Vivienda no acaba de aprobarse. Eso sí, ya sabemos que no es país (ni continente), para el control de alquileres.

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