Ley de Vivienda: de la nube negra al cielo azul

«Nosotros creemos que es más positivo y más eficaz promover que imponer; y nos parece que hay elementos y en eso estamos trabajando». Son las palabras de Ábalos en relación a la nueva Ley de Vivienda que ha desatado la enésima tormenta entre los dos socios de Gobierno. Una tormenta que, cual nube negra, se veía venir, porque las desavenencias PSOE-Unidas Podemos no son nuevas. Los socialistas nunca han sido partidarios de poner un tope a las rentas de alquiler, pero ha firmado hacerlo en su acuerdo con sus socios. El propio Ábalos ha dejado claro que “la vivienda es un derecho, pero también un bien de mercado que genera actividad económica, que busca seguridad jurídica respecto de las inversiones”. Y aboga por desgravaciones fiscales a los arrendatarios de viviendas vacías, así como iniciativas que fomenten la colaboración público-privada para el desarrollo de un parque público de vivienda asequible.

El problema del acceso de la vivienda en alquiler no es exclusivo de España. En la EU-19 (gráfico 1), más del 20% de los hogares que viven en alquiler tienen unos costes de vivienda que superan el 40% de la renta; porcentaje que se considera excesivo. En España, casi duplica la media europea y sólo está por debajo del de Grecia y algunos países del este. Las medidas para paliar la situación son diversas. Las desgravaciones fiscales, tanto a inquilinos como a propietarios, son comunes en muchos países europeos; en España han existido). Parece que el PSOE utiliza como espejo Portugal, Bélgica y Dinamarca, donde estas desgravaciones son intensas. Lo importante es evaluar que las ayudas a inquilinos no acaben repercutiéndose en precios por parte de los propietarios. La colaboración público-privada para el desarrollo de un parque público de vivienda social es el modelo austriaco de encarar la política de vivienda.

La limitación de los alquileres en Europa no es escasa, pero sí muy poco homogénea. Los países con mayor tradición son Suecia (regulación de rentas según un precio calculado en una negociación colectiva), Dinamarca (límite del crecimiento al 3% del IPC) y Holanda (sistema de puntos que calcula un precio máximo).

Todos estos modelos tienen problemas. En Holanda, muchos inquilinos desconocen el sistema. En Suecia, la OCDE ha alertado de los efectos adversos de la regulación de precios, que ha provocado listas de espera para poder alquilar una vivienda de más de medio millón de personas, y ocho años de media de tiempo de espera. Suiza utiliza los costes de la construcción y la evolución de los tipos de interés de las hipotecas como limitadores de los encarecimientos del alquiler. Irlanda o algunas ciudades de Escocia son ejemplos recientes, y el Reino Unido lo está considerando en Londres. En Italia, los ayuntamientos pueden acogerse a la normativa nacional que establece que cada autoridad local debe fijar los precios máximos del alquiler de vivienda de acuerdo a sus condiciones específicas, y también mediante la negociación colectiva entre asociaciones de propietarios e inquilinos; en este caso, se delega en los ayuntamientos, algo común en el continente. En el caso de imponer límites, en Europa se prefiere que sea en algún núcleo urbano concreto. Incluso en Francia y Alemania, la ley empezó a aplicarse en París y Berlín, una opción que parece ser la preferida por el PSOE. El acuerdo quizás pueda venir por aquí: ley genérica tipo Italia y delegar en ayuntamientos.

Los dos casos más citados son Alemania y Francia. El germano es un mercado muy distinto al español. Desde junio de 2015, las subidas de los nuevos contratos se limitan al 10% del alquiler medio de la zona, calculado mediante un índice local. La medida contiene ciertas excepciones muy similares al caso catalán (que, recordemos, ya limita los alquileres desde septiembre de 2020). La norma sólo puede aplicarse a los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como tenso (si los precios están creciendo por encima de la media estatal) y si la vivienda no se ha reformado. En cuanto a Francia, las autoridades parisinas empezaron a intervenir el mercado en agosto de 2015 con la ‘ley Alur’, que ha sido derogada. Dicha norma impedía poner un piso en alquiler un 30% más barato o un 20% más caro, y tenía en cuenta en los cálculos variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud, la disponibilidad de ciertas características (luminosidad, vistas…) o su mobiliario. La nueva ‘Ley Elan’, ya para toda Francia y muy similar a la anterior, estará vigente hasta 2023.

La limitación de los precios de los alquileres es una de las políticas económicas con mayor consenso por parte de los economistas: no funciona. En resumen, si los propietarios no tienen incentivos para poner las viviendas en el mercado, no las mantienen, primero, y no las sacan, después. Todo se paraliza. Si hay un segmento regulado y uno no regulado, este último es el único que crece en oferta. Desajustes, impactos negativos en el ámbito laboral (si tengo una vivienda con alquiler congelado, no me muevo), mercado negro e incluso prácticas discriminatorias (pues el oficial ya no es el que regula). Todos estos efectos no se dan de forma simultánea, pero acaban emergiendo especialmente si la normativa es longeva. Y todo esto para conseguir un efecto ambiguo en los alquileres y los colectivos a los que se pretende proteger. ¡Ah!, porque tampoco es equitativa. Presupone que el propietario es un monopolista y da superioridad al inquilino que vive en una vivienda del sector regulado frente al que lo hace en una del no regulado. Si se quiere redistribuir, siempre es mejor el impuesto sobre la renta.

La evidencia empírica también constata que las experiencias no han sido muy positivas. En Francia, el elevado margen del 20% y las múltiples excepciones han hecho la ley poco efectiva. En Alemania, la referencia de Unidas Podemos, la mayoría de autores encuentra un efecto menor sobre los alquileres regulados, sólo al principio y concentrado en los más caros (Deschermeier, Seipelt, & Voigtländer, 2017; Thomschke, 2016). Sin embargo, en todos los casos la ley tiene los otros efectos negativos ya comentados (véase aquí).

A pesar de ser el más relevante, éste no es el único desacuerdo entre Unidas Podemos y PSOE en relación a la nueva Ley de Vivienda. La formación morada pide un impuesto a las viviendas vacías de grandes tenedores y, en el límite, obligarles a dedicar una parte de sus activos a vivienda social; el PSOE, ya lo hemos visto, que aboga por incentivos para que salgan al mercado las viviendas vacías. La propia definición de lo que es un gran tenedor es motivo de discusión: Unidas Podemos quiere rebajarla a poseer cinco viviendas, en lugar de 10).

Se trata de la primera Ley de la Vivienda de la democracia, y una norma de tal envergadura tendría que tener un apoyo más masivo. Quizás el apoyo del Partido Popular sea fundamental. A día de hoy, no parecen tan lejanas las posiciones del PSOE y del PP. No obstante, lo ideal sería una ley de mínimos; que sería de máximos, a tenor de lo que tenemos. Un win-win. La victoria de Unidas Podemos sería que, gracias a su insistencia, habría una ley; la del PSOE, que se aprobara bajo su Presidencia; la del PP, Ciudadanos o cualquier otro partido que se uniera, la de haber formado parte. ¿En qué puntos se podrían poner de acuerdo?

  • Diagnóstico: en España hay un problema habitacional, que afecta en especial a la gente joven. En los últimos cinco años, los alquileres han crecido muy por encima de la renta. Los jóvenes, que ya estaban expulsados del mercado de la propiedad, han sido el principal segmento poblacional que ha empujado al alza el mercado del alquiler (Banco de España, 2019). Sin ahorros, con un paro juvenil por encima del 50% y con precariedad laboral, los jóvenes tienen difícil el acceso a la vivienda. La pandemia ha acentuado esta situación.
  • Eje: lo que más nos distancia de Europa es la ausencia de vivienda social. Hoy, sólo lo es un 2,5% del parque de viviendas español. En la UE-18 la media es del 9,3%, y los países más avanzados se sitúan por encima del 20%. Las cifras en términos relativos nos indican que el país que dispone de un mayor parque de vivienda social en relación con su vivienda principal es Países Bajos, seguido de Austria, Dinamarca, Suecia y el Reino Unido. También destacan Francia y Finlandia.

El fracaso es que en España, sólo entre 1981 y 2019, se han construido 2,36 millones de viviendas de protección oficial. Según los datos del Colegio de Arquitectos y del Ministerio de Fomento, desde 1950 esta cifra ha sido superior a los siete millones, en algunas de sus diferentes modalidades. Esto significa que un 26,6% del parque se ha erigido con apoyo público. Si estos inmuebles los conservara el sector público, no tendríamos hoy escasez para alquiler social. Lo hicimos mal. Hay que volver a construir/acumular un parque de vivienda social en alquiler. No será rápido, pero si no empezamos ya, no lo tendremos nunca.

Otro dato que asusta: en España, la mediana de gasto en protección social en vivienda se situó en 35,4 euros por habitante en el periodo 2007-2017; de nuevo, claramente por debajo de la media de la UE-28, que es de 148,2 euros. Y no sólo el nivel: la evolución también ha sido negativa, pues en España el decrecimiento en este periodo ha sido del 39%. Los únicos mayores descensos en el entorno europeo se han dado en Grecia (-81%), Bulgaria (-65%) y Hungría (-43%).

  • Necesitamos a todos los agentes: sector público, sector de la construcción, grandes tenedores, inquilinos. Pero que nadie eluda su responsabilidad; tampoco el Estado. Limitar los precios u obligar a los propietarios a cualquier acción es trasladar el problema a éstos. Seamos solidarios y no contemplemos (porque no las hay) soluciones sencillas ni cortoplacistas. Incentivemos la producción de vivienda pública en alquiler social. Viena es el ejemplo a seguir: el 60% para este uso es de provisión pública, y dos tercios de cada nueva construcción es vivienda pública. El sector privado es clave en la nueva construcción y en la rehabilitación. En estas viviendas, el Estado sí puede regular los precios.

Merece la pena un gran acuerdo de Estado en estos puntos. Con acciones claras. De la nube negra al cielo azul.

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