Hacia un nuevo modelo de intervención urbana y rehabilitación de edificios

Tras analizar los resultados del ‘Estudio sobre la necesidad de intervención en el parque edificado de Euskadi‘, realizado en 2011, uno de los primeros elementos destacables fue la acusada diferencia de las condiciones socio-urbanísticas entre los diversos ámbitos de nuestras ciudades, llegando a identificar en situación de vulnerabilidad urbana, en los grados muy alto o alto, a más del 30% de la población y secciones censales sobre las que se había realizado el trabajo; trabajo que, a su vez, había incluido más del 90% de la población del País Vasco.

También era reseñable constatar que, a pesar los numerosos recursos públicos dedicados a la rehabilitación del parque residencial, y en especial los destinados a intervenir en los ámbitos declarados áreas de rehabilitación integral (ARI) o áreas degradadas (AD), las condiciones que habían llevado a incluirlos en esas categorías permanecían invariables.

Por otra parte, en la Hoja de la Hoja de Ruta Edificación Sostenible de Euskadi (Bultzatu 2025), formulada en 2012, se constataban y recogían los impactos de todo tipo (en la salud, en el empleo, en la energía, en la dependencia, en la asistencia social, en el medio ambiente) que se generan con la rehabilitación profunda de los edificios; especialmente en el sector residencial. En consecuencia, en 2017 se decidió crear un nuevo servicio de Regeneración Urbana adscrito a la Viceconsejería de Planificación Territorial, tratando de dar un enfoque más global y profundizar en un modelo de intervención en la ciudad que permitiera revertir las condiciones que generan esa segregación.

Con el convencimiento de que el rol de la Administración necesitaba cambiar, desde su tradicional posición analítica e instrumental para convocar ayudas a asumir el imprescindible liderazgo en esta política, desde la Viceconsejería se pusieron en marcha diversas acciones: la creación de un nuevo Servicio de Regeneración Urbana, la actualización del ‘Inventario de Vulnerabilidad Urbana’, la elaboración de la ‘Estrategia de Rehabilitación a Largo Plazo del Parque Edificado de Euskadi’, la formulación de la ‘Agenda Urbana de Euskadi Bultzatu 2050’ o la elaboración de un Plan de Intervención Territorial Integrado, entre otras.

[Con la colaboración de Red Eléctrica de España]

Las conclusiones de los informes elaborados por el grupo GTR marcaban un camino claro: para que la intervención en la ciudad sea una realidad, es necesario asentar los tres pilares fundamentales (normativo, financiero y de gestión). El primero no estaba en nuestras manos por la complejidad del marco competencial; pero sí los otros dos.

Con el fin de desarrollar un modelo de gestión que permitiera extender la intervención a todos los barrios y conjuntos urbanos de Euskadi, en 2017 se lanzaron experiencias piloto en cinco barrios vulnerables, de cinco municipios de diferentes tamaños y características, tomando como foco principal el desarrollo de la gestión de proximidad y el diseño de un instrumento de financiación que posibilitara la ejecución de estas intervenciones.

Los ámbitos en los que se plantearon las intervenciones fueron el barrio de Txomin Enea (Donostia/San Sebastián), enmarcado dentro de un proyecto H2020 (‘Replicate’) y, por tanto, centrado en la eficiencia energética de los edificios y dotado con recursos adicionales para las intervenciones en los mismos; los barrios de Txonta (Eibar), Aramotz (Durango) y Otxarkoaga (Bilbao) y el conjunto Basaundi Bailara (Lasarte) .

En 2018, se lanzó la primera convocatoria de un programa H2020 centrada precisamente en las One Stop Shops (OSS) o ventanillas únicas, lo que nos animó a presentar una propuesta con dos de esos barrios: Otxarkoaga y Txonta. El resultado fue el proyecto Home Integrated Renovation One Stop Shops for Vulnerable Districts, que tiene como objetivo final el desarrollo de un nuevo modelo de negocio para la regeneración urbana integral en Euskadi mediante oficinas de barrio que ejercen de ventanilla única para atender a comunidades vecinales y profesionales; dotándolo de una financiación adecuada a la capacidad de cada unidad convivencial.

Unirse al ‘Programa Opengela’ significa:

  • Formar parte de un proyecto integral para la transformación de las ciudades y los barrios de Euskadi, visibilizado con un impacto y difusión de máximo alcance.
  • Obtener el sello de calidad Opengela, que se concibe como una marca de prestigio y excelencia en el campo de la rehabilitación y la regeneración urbana.
  • Participar en concursos convocados para un número limitado de licitadores homologados.
  • Intervenir en edificios o conjuntos urbanos con acuerdos previos con las comunidades.
  • Trabajar con las comunidades en la gestión financiera articulada a través del Programa.

Para su despliegue, se está organizando una red integrada y coordinada de oficinas de proximidad que ofrecerá un servicio de atención y acompañamiento a las comunidades de propietarios a lo largo del proceso, contando con las empresas y profesionales adheridos al Programa.

Con este esquema se da servicio a los agentes implicados en la rehabilitación de los edificios, centralizando y minimizando la gestión y los trámites administrativos, apoyando el uso de mecanismos de financiación innovadores, canalizando las ayudas públicas, actuando como centros de difusión e información, desarrollando procesos participativos para la toma de acuerdos favorables para las intervenciones, constituyendo mesas de diálogo y coordinación de las diferentes áreas de intervención (social, dependencia, salud, inserción, empleo…) y transmitiendo y estableciendo criterios unificados para el logro de los objetivos planteados.

Tras cumplirse, el pasado 9 de mayo, los dos años desde el inicio del proyecto, se ha avanzado en el diseño del modelo de gestión, en el instrumento financiero, en los servicios de apoyo a las comunidades de propietarios y en el escalado del programa para extenderlo paulatinamente al resto de Euskadi. Este escalado se está iniciando ya a través de programas específicos para las Zonas de Actuación Prioritaria (ZAP), que han identificado este programa como uno de los motores dentro de sus Planes Estratégicos Comarcales (PEC). En segundo lugar, se ha formulado un Proyecto de Regeneración Urbana Integral para Euskadi, e incorporado como Proyecto Estratégico para la Reconstrucción y Transformación de la Economía (Perte) a nivel regional con el que se pretende intervenir en más de 40 barrios de 27 municipios de todo Euskadi, movilizando más de 1.100 millones de euros.

El modelo de intervención del proyecto Opengela se está poniendo en práctica en las oficinas de proximidad de los cuatro proyectos piloto ya en marcha. Con ellas, que tienen muy distintas características en función del tamaño del municipio y la tipología de los barrios, se ha comprobado la necesidad de tener un esquema flexible, capaz de adaptarse a la idiosincrasia de cada Ayuntamiento y lograr, así, la mayor eficacia de los recursos públicos. Esto implica dejar en manos de los gobiernos locales la concreción no sólo el ámbito de intervención, sino especialmente el nivel de implicación que, en atención a sus capacidades económicas, técnicas y de recursos humanos puede asumir para establecer el marco de las ayudas en función de la renta y los rasgos de su población.

La envergadura del reto al que nos enfrentamos para lograr la descarbonización de todo el parque edificado (residencial y terciario) hace imprescindible fomentar y desarrollar los mecanismos de colaboración público-público y público- privado, necesarios para que se convierta en un algo asumible. Por esta razón, en el modelo planteado es fundamental contar tanto con la colaboración e implicación de los ayuntamientos (tanto en los aspectos operativos como en los relativos a la propia intervención en el espacio público y a los elementos con incidencia en los aspectos más sociales) como con la de los agentes privados.

Siendo conscientes de la limitación de los recursos públicos y la imposibilidad de asumir mediante líneas y programas de subvención la cobertura de las necesidades de financiación que requiere la actualización del parque edificado, es imprescindible incorporar recursos privados que posibiliten financiar esas intervenciones. Es evidente que si la pretensión es lograr el éxito, se debe posibilitar que todas las personas puedan acceder a una financiación justa y asequible.

Éstas son las bases que inspiran el Programa Opengela y que está posibilitando que en los primeros cuatro barrios piloto se estén llevando a cabo intervenciones de regeneración urbana con carácter integral en las que se está poniendo en práctica esa colaboración multi-nivel y multi-actor, tantas veces mencionada y reivindicada y tan pocas veces visualizada.

Con este Programa, además de aportar una asistencia técnica legal y financiera a todas las personas, se va a facilitar una financiación que sea accesible, asequible e inclusiva. Se está desarrollando un nuevo modelo de intervención en los entornos habitados, con agentes y actores profesionalizados, validados y homologados, que son los que van a dar servicio y generar actividad integral en los barrios, poniendo de nuevo en valor el capital humano y territorial de nuestras ciudades.

Opengela aspira a ser un programa que se visualice como una marca de calidad en la intervención en los entornos habitados, con el que se pretende facilitar, acompañar y simplificar los complejos procesos que conllevan estas intervenciones y que genere la necesaria confianza y seguridad en toda la población.

Los beneficios que se obtendrán, además de la mejora del confort, las condiciones de habitabilidad y el bienestar, tanto en las viviendas como en el espacio público, incidirán en la mejora de la productividad, la reducción de la factura energética, la mitigación de la pobreza energética, en definitiva, la mejora de la calidad de vida de todas las personas, con una destacada contribución en la recuperación económica y la creación de nuevos empleos estables. El desarrollo de este nuevo sector favorecerá la mejora de las condiciones económicas, sociales y ambientales de nuestros entornos habitados y, en definitiva, incidirá de una forma decisiva en la reducción de la segregación urbana.

Los indicadores esperados con el proyecto europeo, hasta mayo de 2022, son los siguientes:

El Programa Opengela dispondrá de herramientas para dar solución a las carencias actuales del sector financiero en relación con el mercado de la rehabilitación de edificios y la regeneración urbana. El instrumento de financiación incluye un Mecanismo de Apoyo Social para la Financiación (MAS), cuyo objetivo es ofrecer una financiación adecuada, siendo accesible para el conjunto de la ciudadanía, asequible en términos de cuota mensual e inclusiva para los grupos más vulnerables de la población. Para ello, la financiación Opengela ha establecido las características clave para que sea adecuada: un plazo de 10-15 años, un coste reducido y asequible, y permitir el acceso a los estratos más vulnerables de la sociedad, fomentando la inclusión social.

La estructura del Programa Opengela se compone de tres entidades independientes que, de manera transparente y operativa, canalizan sus servicios a la ciudadanía y profesionales. Éstos se resumen en:

  • Asistencia Técnica (AT): acerca a la ciudadanía todos los elementos necesarios para ejecutar correctamente la rehabilitación de los edificios, incluyendo la formación a los profesionales, atención a la ciudadanía, asistencia técnica, etc. Su objetivo es estimular la demanda de proyectos abordando las necesidades de la ciudadanía y acompañando durante la toma de decisiones.
  • Financiación Accesible (FA): aborda y soluciona los principales problemas desde el lado de la oferta. Financiación del 100% de la obra por adelantado, asequible y a largo plazo para todas las personas, incluyendo aquéllas bajo condiciones de vulnerabilidad o pobreza energética.
  • Smart Funding (SF): con el objetivo de evitar la exclusión de los sectores más vulnerables en la transición energética, se ha diseñado el Mecanismo de Apoyo Social para la Financiación (MAS-F), cuyo fin es habilitar esa financiación en proyectos eco-sostenibles en este sector, reduciendo el riesgo de las operaciones con la colaboración de la Administración y aumentando el impacto social del Programa.

Y éstos son los tres actores de Opengela:

  • El Ente Gestor Opengela es el encargado de diseñar, coordinar y crear la red de oficinas de barrio desplegadas en la Comunidad Autónoma. Define los criterios y procedimientos de intervención, establecidos en los convenios institucionales necesarios para el despliegue del Programa y la gestión y custodia de las aportaciones al Mecanismo de Apoyo Social (MAS) para la Financiación.
  • El Ente Operativo del Programa (EOP) es una empresa que da servicio al Ente Gestor en las actividades que ésta no pueda realizar por sus propios medios, como son la operación de las diferentes oficinas de barrio que sirva de estímulo para impulsar las políticas de regeneración urbana.
  • La Entidad de Financiación del Programa (EFP): se encarga de la canalización de fondos para la ciudadanía.

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